La demande placée dans l’immobilier logistique français acte une nette hausse au premier trimestre de l’année 2021, avec 644 000 m² commercialisés, soit une progression de 42 % par rapport aux trois premiers mois de l’exercice 2020. Ce résultat est néanmoins à nuancer pour Didier Terrier, Directeur Général d’Arthur Loyd Logistique : « il reste en effet inférieur de 16 % à la moyenne des volumes placés entre 2015 et 2019, tandis que le début d’année 2020 avait quant à lui connu un net ralentissement de la demande placée, pénalisé notamment par la crise sanitaire, et le confinement de mars 2020».
Soutenus par la région francilienne, dans laquelle près de 200 000 m² ont été acquis ou pris à bail, les pôles majeurs de la dorsale concentrent 56 % du volume total commercialisé. Avec 6 transactions réalisées, les Hauts de France totalisent quant à eux 93 000 m² placés, soit une progression de 14 % par rapport à la moyenne des volumes pris entre 2011 et 2020. Les régions lyonnaise et marseillaise, certes plus actives qu’au premier trimestre 2020, ne concentrent enfin toutes deux que 6 % des surfaces commercialisées dans l’Hexagone. Les pôles alternatifs, sans atteindre leur record de 2019, n’en effectuent pas moins leur deuxième meilleure performance des onze dernières années, avec 283 000 m² placés. « Notons le dynamisme maintenu du pôle orléanais qui, avec 4 transactions, représente à lui seul 40 % des volumes commercialisés dans ces secteurs » note Didier Terrier.
Le marché utilisateurs est plus particulièrement soutenu par les opérations de taille intermédiaire, alors que 9 opérations ont été comptabilisées sur le segment 20 000 – 39 999 m², pour un total de 264 000 m². 3 transactions de plus de 40 000 m² ont par ailleurs été enregistrées en début d’année 2021, notamment à l’initiative d’Alloga à Meung sur Loire (Loiret), ou encore de Lidl à Châtelaudren-Plouagat (Côtes d’Armor). Les acteurs de la grande distribution - Tels Scapalsace ou Intermarché - accroissent sensiblement leurs prises de surfaces par rapport au début d’année 2020, et comptent pour 27 % de la demande placée totale. Les prestataires logistiques, à l’instar de FM Logistics, Spi Logistic ou encore Simastock, s’illustrent quant à eux par une vingtaine de transactions, totalisant 309 000 m².
« Autre fait marquant, les utilisateurs gardent un fort appétit pour les commercialisations de surfaces neuves, qui représentent 68 % de la demande placée totale au premier trimestre 2021, soit une proportion aussi élevée qu’en début d’exercice 2020 » ajoute Didier Terrier. La part des plateformes à construire s’accroît même dans les secteurs secondaires, où elle compte pour 78 % des volumes acquis ou pris à bail. Notons enfin la commercialisation, finalisée ou sur le point d’advenir, de plusieurs surfaces lancées en blanc, dans les pôles majeurs de la dorsale.
L’offre de plateformes logistiques disponibles sous 6 mois en France atteint 3,1 millions de m² à la fin du premier trimestre 2021, concentrée à hauteur de 72 % dans les pôles majeurs de la dorsale. Tandis que le stock demeure élevé dans les Hauts de France, avec 629 000 m² disponibles, il croît en région francilienne atteignant 1,2 million de m². Surtout, il progresse nettement en grande région lyonnaise (235 000 m²) ainsi que dans le secteur marseillais (182 000 m²), apportant une certaine fluidité dans ces deux secteurs jusqu’ici sous tension. Notons enfin la présence de projets spéculatifs sur le marché, les surfaces lancées en blanc représentant 21 % des disponibilités sous 6 mois. Le potentiel de développement progresse quant à lui pour atteindre 10,7 millions de m², concentrés à hauteur de 62 % dans les pôles majeurs de la dorsale.
Une baisse en trompe l’œil du marché de l’investissement logistique
Les montants investis dans le segment de l’immobilier logistique atteignent 0,7 milliard d’euros à la fin du premier trimestre de l’année 2021, soit une baisse de 50 % par rapport aux trois premiers mois de l’année précédente. Le marché reste cependant de très bonne tenue pour Nicolas Chomette, Directeur Investissement d’Arthur Loyd Logistique : « à rebours du marché des utilisateurs, le début d’année 2020 avait été exceptionnellement bon pour l’investissement en immobilier logistique, marqué par la réitération de 2 portefeuilles de plus de 300 millions d’euros », explique-t-il. Plus globalement, le volume d’investissement des 3 derniers mois surpasse ainsi de 12 % la moyenne des sommes engagées entre les premiers trimestres des années 2017 et 2020.
Les opérations de portefeuilles soutiennent cette année encore le marché de l’investissement, représentant 60 % du montant total investi, malgré une baisse de 66 % des sommes engagées. Si 3 opérations seulement ont été enregistrées, elles ont toutes concerné de grands volumes, et totalisent 415 millions d’euros. Citons à titre d’exemple l’acquisition par DWS d’un portefeuille de 5 plateformes appartenant à Goodman, sur 206 000 m², pour plus de 200 millions d’euros. Qu’elles concernent des portefeuilles ou des actifs unitaires, les opérations de plus de 50 millions d’euros stimulent ainsi le marché, représentant 74 % du volume total engagé.
Bien que minoritaires au regard des transactions de portefeuilles, les opérations unitaires n’en connaissent pas moins une nette progression en ce début d’année, en hausse de 72 % par rapport aux 3 premiers mois de l’exercice 2020, pour atteindre 280 millions d’euros. Elles sont par ailleurs également réparties, en termes de montants, entre les pôles majeurs de la dorsale et les secteurs secondaires, dans le Gard, en Normandie, ou encore en région orléanaise. « Les stratégies des investisseurs comprennent aussi bien des positionnements Core - à l’instar de l’opération de CBRE GI à Villette d’Anthon - que spéculatifs, tels Clarion Gramercy à Boisseaux ou P3 Logistics Park à Fos sur Mer» ajoute Nicolas Chomette.
Tout comme au début de l’année 2020, les investisseurs internationaux animent presque exclusivement le marché. Les institutionnels allemands demeurent, de par les positionnements de Deka et DWS, très présents, à l’origine des 2 plus importantes opérations de ce début d’année. Les acteurs anglo-saxons ont quant à eux engagé plus de 300 millions d’euros dans l’immobilier logistique français. Parmi eux, Crossbay s’est positionné sur un portefeuille de neuf actifs de petite logistique, illustrant l’intérêt soutenu des investisseurs pour les bâtiments de messagerie et du dernier kilomètre. Notons enfin la finalisation de plusieurs opérations de Sale & Leaseback, que ce soit à l’initiative de prestataires, à l’instar de Log’s, ou d’un chargeur tel que Samada.
« La compression du taux prime en immobilier logistique se poursuit au premier trimestre 2021, rendue inexorable du fait de l’afflux continu de liquidités sur ce compartiment du marché de l’investissement. De 7,00 % en 2013, il est depuis lors passé sous la barre de 4,00 %, une transaction ayant notamment été actée ce trimestre à un niveau de 3,80 %, dans l’un des pôles majeurs de la dorsale » conclut Nicolas Chomette.
