Quand l'acquisition des locaux professionnels est répartie entre le patrimoine privé du chef d’entreprise et le patrimoine professionnel de la société d'exploitation, on parle de démembrement de propriété. Cette stratégie présente certains avantages d’ordre fiscal, mais elle n’est pas sans risque.
Démembrement de l'immobilier d'entreprise : ce qu’il faut retenir
Dans quel cas opter pour le démembrement immobilier ? Quel est l'intérêt de l'opération et comporte-t-elle des risques ? Voici ce qu’il faut retenir.
Qu’est-ce que le démembrement d’un bien immobilier en matière professionnel ?
Le démembrement d’un bien immobilier est la répartition des pouvoirs liée au droit de propriété, entre la société d'exploitation et le chef d'entreprise. Au lieu de faire acheter le bien professionnel qui peut être un local commercial, bureaux, ou un entrepôt en pleine propriété en son nom ou par la société d'exploitation, le dirigeant « démembre » le bien pour le faire acquérir, d’une part en patrimoine privé et, d’autre part, en patrimoine professionnel.
Quels sont les avantages de cette pratique ?
Le démembrement immobilier est une technique d'optimisation fiscale. Elle repose sur les différents statuts d'usufruitier pour la société d'exploitation et de nu-propriétaire pour le chef d'entreprise. L’idée est d’alléger la fiscalité applicable à différentes étapes : détention du bien, reconstitution de la pleine propriété, revente.
Quels sont les risques du démembrement immobilier ?
Bien mis en œuvre, un démembrement présente en effet des avantages fiscaux conséquents dans le cadre de l'acquisition de bureaux, locaux commerciaux et entrepôt. En revanche, l'administration a la possibilité de contester en cas d’ abus de droit s’il s’agit manifestement d’un montage fictif à but exclusivement fiscal. L'entreprise devra alors prouver qu’il s’agit bien d’un acte normal de gestion.
La frontière est ténue et les conseils avisés d’un expert en immobilier professionnel sont incontournables. Arthur Loyd, spécialiste en immobilier d'entreprise, vous apporte son éclairage sur ces questions, et répond plus largement à toutes vos interrogations d'ordre fiscal, juridique et économique en lien avec votre projet immobilier.
En quoi consiste exactement le démembrement de propriété ?
Pour rappel, la pleine propriété du bien se compose de :
- La nue-propriété, la faculté de disposer du bien (le vendre, le léguer, en percevoir le prix de cession…) ;
- Et l’usufruit, le droit d’utiliser le bien et d'en percevoir les revenus.
Le démembrement de propriété consiste à séparer le droit d’usufruit et le droit de nue-propriété par un acte juridique. Ainsi, deux personnalités distinctes (le nu-propriétaire et l’usufruitier) se partagent la pleine-propriété d’un bien.
Plus précisément, la propriété s’obtient par l’addition de trois attributs : l’usus, le fructus et l'abusus. Dans le cas du démembrement, l’usus (utiliser) et le fractus (percevoir le revenu) reviennent à l’usufruitier, tandis que l'abusus (disposer) revient au nu-propriétaire.
Concrètement, comment se passe le démembrement ?
De façon concrète, le chef d’entreprise ou une société acquiert la nue-propriété du bien. En parallèle, la société d'exploitation achète un usufruit temporaire afin d'utiliser le bien et de percevoir les revenus.
Pour faire simple, l’usufruit qui permet de mettre en location le bien et d’en percevoir les revenus tombe dans le patrimoine professionnel, alors que la nue-propriété qui permet de percevoir le prix de cession du bien bascule en patrimoine privé.
Effet du démembrement sur la société d'exploitation
L'usufruit acquis temporairement par la société d'exploitation est inscrit à l’actif du bilan de l'entreprise.
La société d'exploitation ne verse pas de loyers et les charges de la nue-propriété ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers.
L'usufruitier supporte les charges périodiques : taxe d'habitation, taxe foncière, et travaux d'entretien (à l'exception des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil qui sont supportées par le nu-propriétaire).
Conséquences de la reconstitution de la pleine propriété
À l'issue de l'usufruit temporaire, le nu–propriétaire devient plein propriétaire.
On pourrait craindre une imposition indésirable à ce stade, mais il n’en est rien. Le code général des impôts, article 1133, prévoit que “Sous réserve des dispositions de l'article 1020,la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier.” C’est en vertu de ce principe que les contribuables cèdent de leur vivant la nue-propriété des biens à leurs héritiers en attendant, à leur décès, l'extinction de l'usufruit et donc la reconstitution de la pleine propriété.
Rappelons que l'usufruit s’éteint par plusieurs moyens listés dans l'article 617 du Code civil, parmi lesquels la mort de l'usufruitier et l'expiration du temps pour lequel il a été accordé.
