Quels sont les travaux et dépenses à la charge du bailleur ?
Certaines charges sont imposées d’office au bailleur dans la mesure où elles touchent directement à la propriété du bien. Cela concerne certaines catégories de travaux, de charges et d'honoraires :
- les « grosses réparations », honoraires inclus ;
- les travaux entrepris à cause de la vétusté ou pour la mise aux normes du local s'agissant de grosses réparations ;
- les honoraires relatifs à la gestion des loyers ;
- toutes les dépenses qui ne seraient pas imputables au locataire dans un ensemble immobilier.
En l’état, ces grandes catégories pourraient laisser libre cours à l'interprétation, notamment les « grosses réparations » ou les particularités applicables aux ensembles immobiliers. Concrètement, quelles sont les dépenses visées et celles qui restent en dehors du champ de la responsabilité du bailleur ?
Qu’est-ce qu'une « grosse réparation » ?
L’article 606 du Code civil vient préciser le cadre des réparations à la charge du bailleur. Il s’agit des travaux portant sur :
- les gros murs ;
- les voûtes ;
- les poutres ;
- les couvertures entières ;
- les murs de soutènement ;
- les murs de clôture entier.
L’article 606 ajoute que les autres travaux de réparation sont considérés comme étant des travaux d’entretien et peuvent, par conséquent, être mis à la charge du locataire.
Quels sont les frais et travaux à la charge du locataire d’un local commercial ?
Si le locataire n’est pas directement concerné par les dépenses touchant à la propriété du bien, il est naturellement tenu de supporter les frais liés à l'occupation du local commercial. Ces dépenses, couramment appelées dépenses locatives, portent sur l'entretien et les travaux de réparations courantes.
Les charges liées à l’occupation du local commercial
Le locataire professionnel règle ainsi les factures d’eau et d’énergie (gaz, électricité…). Les frais d'entretien des locaux et les réparations courantes sont également à sa charge. Il s'agit par exemple des frais liés aux travaux de peinture ou à la maintenance des équipements de chauffage, des installations sanitaires, des volets… Toutes ces interventions participent à la conservation du bien et permettent au locataire de le restituer dans le même état qu’au moment de la prise de possession.
Les taxes imputables au locataire
Le locataire est responsable du règlement de la taxe foncière ainsi que des impôts, taxes et redevances qui relèvent de l’usage du local commercial ou de l’immeuble.
Cette répartition est-elle automatique ?
La répartition des charges et des dépenses doit être rédigée dans le contrat de bail. Elle prend la forme d’un inventaire reprenant toutes les catégories de dépenses pour les affecter explicitement au bailleur ou au locataire.
Chaque année, le bailleur adresse au locataire un état récapitulatif des charges, avec la régularisation, ou la liquidation, des comptes de charges. Si le locataire en fait la demande, le bailleur doit lui remettre les documents pouvant justifier du montant des dépenses qui lui sont imputées.
Tous les travaux à prévoir lors de la conclusion du contrat de bail commercial doivent faire l’objet d’un état prévisionnel et d’un budget prévisionnel à remettre au locataire. Cette communication autour des interventions à venir est à renouveler tous les 3 ans, appuyée par ces mêmes justificatifs et complétée, le cas échéant, d’un récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 dernières années.
Travaux d'embellissement du local commercial : qui est redevable ?
Un projet de travaux dans le local commercial peut donner lieu à une amélioration du local pour un montant dépassant celui du coût de remplacement à l’identique. Dans ce cas, l'intervention sort du champ des « grosses réparations » imputables au bailleur. Ces dépenses peuvent dès lors être portées à la charge du locataire.
Local commercial à louer : comment être accompagné dans ses démarches ?
Si le contrat de bail n’est soumis à aucune forme particulière, il reste préférable d’en confier la rédaction à un professionnel, avocat ou notaire. Les clauses relatives à la répartition des dépenses entre le locataire et le bailleur peuvent en effet changer la donne et donner lieu à un contrat à la faveur ou à la défaveur de l’une des parties.
Pour être accompagnés dans ces démarches, les propriétaires bailleurs et les futurs preneurs à bail peuvent aussi se tourner vers des experts en immobilier d'entreprise. Les conseillers de l’agence Arthur Loyd Clermont-Ferrand se spécialisent dans l'accompagnement des entrepreneurs, propriétaires et investisseurs dans leurs projets immobiliers. Présents aux côtés des professionnels jusqu’à la transaction, ces experts de terrain maîtrisent le marché local et ses segments pour mieux repérer les opportunités sur le secteur de Clermont-Ferrand et anticiper les éventuelles difficultés.
