Pendant plusieurs décennies, le quartier a été le terrain de jeu des grands comptes. Les projets audacieux s'y sont multipliés, accueillant des salariés par milliers. Mais aujourd'hui, ces grands immeubles ne sont plus au goût du jour. Les attentes des professionnels en matière de confort, de flexibilité et de performance environnementale ont drastiquement évolué, notamment depuis la crise sanitaire. L'essor du télétravail a transformé les sociétés, modifiant leurs besoins en immobilier. Face à ce constat, c'est le modèle même qui a fait le succès de La Défense qui est aujourd'hui remis en question. Un quartier d'affaire clé sur le marché de bureaux d'Île-de-France qui n'a néanmoins pas dit son dernier mot reconquérir les entreprises.
Un parc tertiaire vieillissant : état des lieux
Derrière ses façades vitrées emblématiques, le quartier de La Défense cache en réalité un parc tertiaire vieillissant. Ces dernières années, le quartier a été touché par une forte augmentation du taux de surfaces vacantes. En 2024, on relevait un taux de vacance de 14,3%, en légère baisse par rapport au taux record de 2023 qui frôlait les 15%. Avec l'apparition de nouveaux pôles tertiaires en Île-de-France, La Défense voit son attractivité s'essouffler. À Issy-les-Moulineaux, Saint-Denis ou Saint-Ouen, les immeubles sont plus récents, plus verts, et correspondent davantage aux usages actuels. Cette nouvelle concurrence détourne ainsi certaines entreprises vers des quartiers désormais plus attractifs.
Et le challenge pour La Défense est plus profond qu'il n'y paraît. Le quartier s'est majoritairement construit entre 1970 et 1990, à une époque où la priorité était à la maximisation des surfaces. Aujourd'hui, ces espaces cloisonnés ne permettent ni les aménagements modulaires, ni l'intégration d'espaces collaboratifs souhaités. Sans une évolution notable, le modèle trop rigide de ces bâtiments devenus obsolètes ne permet plus de répondre pleinement aux besoins des sociétés.
Cette inadéquation aux standards du XXIe siècle se répercute directement sur la valeur des actifs. Les loyers des surfaces autrefois inaccessibles baissent, offrant une opportunité pour les investisseurs à la recherche de solutions immobilières plus abordables. Financièrement, il est désormais possible de s'implanter à La Défense dans des conditions inédites. Les propriétaires mettent aujourd'hui tout en oeuvre pour attirer de nouveaux locataires, avec par exemple des franchises de loyers importantes ou la prise en charge de travaux destinés à la transformation des bureaux.
Une architecture en mutation, quand les tours montrent leurs limites
Faire le choix de la Défense peut néanmoins s'avérer risqué. Si les grandes tours des années 70 ne répondent plus aux besoins des sociétés, elles présentent un autre inconvénient majeur : elles coûtent cher à rénover. L'isolation thermique, les systèmes de chauffage et de climatisation des immeubles anciens sont généralement très loin des standards actuels. À l'heure où l'effort écologique devient une fatalité, les entreprises sont de plus en plus regardantes sur leurs factures énergétiques. Les infrastructures anciennes, à l'empreinte environnementale élevée, sont donc inconcevables.
Rénover ces tours s'avère être un véritable défi, aussi bien technique que financier. Dans de nombreux cas, la modernisation de ces infrastructures est plus coûteuse que la construction d'immeubles neufs. Les travaux de rénovation engendrent généralement des chantiers titanesques : mise aux normes, isolation, modernisation des ascenseurs et des systèmes de ventilation, etc. Devant les factures onéreuses pour des chantiers toujours plus complexes, les investisseurs hésitent. Les rénovations semblent généralement trop risquées par rapport au retour sur investissements.
Cependant, les nouvelles obligations réglementaires : loi Climat & Résilience et décret tertiaire, obligent les propriétaires à entamer des travaux de rénovation énergétique pour éviter les sanctions et améliorer significativement les performances énergétiques des bâtiments à horizon 2030.
Réinventer les bureaux : entre réhabilitation et mixité des usages
Pour que La Défense redevienne un quartier attractif, la réhabilitation de ses bureaux devient une priorité. Le secteur de l'immobilier commercial est en pleine mutation, avec de nouvelles façons de travailler et de nouvelles exigences. Pour s'adapter à ces changements, le challenge est de taille : réinventer les immeubles de bureaux et repenser le quartier dans son ensemble.
Rénovations emblématiques en cours
Si la rénovation des anciens bâtiments est difficile, il existe de nombreux projets qui ont su capitaliser sur cette solution. La tour Winterthur est un exemple phare de cette transformation. Conçue dans les années 1970, cette tour a fait l'objet de lourdes rénovations pour améliorer ses performances et son attractivité. Rebaptisée Tour W, elle a récemment obtenu la certification environnementale HQE. Cette tour modernisée accueille désormais les sociétés dans des locaux adaptés aux besoins actuels.
Dans le même registre, la Tour Gan construite en 1974 renaît aujourd'hui sous le nom de Tour CB21. Repensé sur la base des business hôtels, cet immeuble de 45 étages abrite désormais un lobby haut de gamme, des espaces de coworking, un auditorium moderne, et de nombreux autres services. La Tour CB21 propose désormais des surfaces premium pour des locataires prestigieux à la recherche de flexibilité.
En misant sur la réhabilitation des bureaux à La Défense plutôt que sur la construction de tours neuves, le quartier d'affaires se renouvelle petit à petit. De nombreuses rénovations sont en cours pour remettre les plateaux au goût du jour. L'efficacité énergétique et la fonctionnalité sont désormais au centre de chaque projet. Pour les entreprises en quête d'un nouveau siège social, ces immeubles rénovés offrent à la fois le confort et les atouts du neuf tout en étant directement associés à l'adresse emblématique de La Défense.
La montée en puissance des bureaux hybrides
Face à l'incertitude des effectifs et à la généralisation du télétravail depuis la pandémie, l'usage des bureaux a été remis en question. La montée en puissance des espaces hybrides a dépassé la sphère start-up. Les grands comptes sont d'ores et déjà clients des sites de coworking et des "tiers-lieux" intégrés dans les immeubles.
Dans un contexte économique complexe, les professionnels tentent de réaliser des économies. L'essor du télétravail s'impose comme une opportunité non négligeable de réduction des surfaces immobilières. Les grands espaces fixes ne séduisent plus et apparaissent souvent comme un manque à gagner. Pour être en phase avec la demande, les constructions doivent répondre à certains standards en termes de modularité. Les espaces hybrides semblent être en adéquation avec ces besoins, combinant bureaux privatifs classiques, postes en open space partagés, salles de réunion et services mutualisés.
En proposant cette nouvelle typologie de bureaux, La Défense renforce son attractivité auprès d'une clientèle nouvelle. Les espaces partagés et les coworkings haut de gamme fleurissent dans le quartier d'affaires. Les tours rénovées intègrent désormais des plateaux modulables dès la conception pour transformer ces actifs obsolètes en espaces nouvelle génération. Et pour attirer les entreprises, les bureaux à La Défense ne sont pas les seuls à s'adapter aux nouvelles attentes.
Vers une diversification du quartier ?
L'immobilier de bureau n'est pas le seul challenge que La Défense doit relever à l'échelle locale. Pour retrouver sa place de quartier d'affaires incontournable, il est nécessaire de repenser l'offre dans son ensemble. Sa mono-fonctionnalité, autrefois symbole de sa grandeur, est aujourd'hui un poids lourd à porter. La "ville-dortoir inversée" n'attire plus. À l'heure où le bien-être des employés est au cœur des considérations managériales, la mixité de l'environnement devient un élément clé dans la stratégie immobilière des sociétés.
En réponse, La Défense a pour objectif d'intégrer davantage de commerces, de restaurants et de services au pied des tours. Cette diversification, encore émergente, fera de La Défense un quartier plus mixte où l'on peut travailler, mais aussi se divertir après le travail. Des projets de logements sont également en cours aux abords immédiats du quartier d'affaires. Cette population de résidents contribuera directement à rendre le quartier de La Défense plus animé et polyvalent, le rendant ainsi plus attractif pour les employés.
La Défense est à un tournant de son histoire. Confronté à l'obsolescence d'une partie de ses immeubles et à son modèle vieillissant, le quartier est en train de se réinventer. Rénovations majeures, nouveaux modes de travail, diversification des usages urbains sont autant de mutations qui redessinent le visage de ce pôle économique. C'est le moment idéal pour trouver des bureaux à La Défense à des conditions avantageuses. Vous souhaitez profiter de cette nouvelle donne ? Nos experts Arthur Loyd Paris Ile-de-France sont à votre disposition pour concrétiser votre projet immobilier.
