Le ZAN et l'immobilier d'entreprise

L’immobilier d’entreprise entre dans une nouvelle ère avec la mise en place du Zéro Artificialisation Nette (ZAN), un principe clé de la loi Climat et Résilience de 2021. Son objectif ? Stopper la bétonisation des sols d’ici 2050 pour préserver les espaces naturels et agricoles. Une ambition louable sur le plan écologique, mais qui soulève des défis de taille pour les entreprises, les promoteurs et les collectivités.

Car oui, limiter l’artificialisation des sols signifie moins de terrains constructibles et, potentiellement, plus de contraintes pour développer de nouveaux projets immobiliers. Alors, quels sont les véritables enjeux du ZAN pour l’immobilier d’entreprise ? Et surtout, comment les acteurs du secteur peuvent-ils s’adapter à cette nouvelle donne sans freiner leur croissance ?

Les objectifs du ZAN (Zéro Artificialisation Nette)

Le Zéro Artificialisation Nette (ZAN), ce n’est pas juste un joli concept environnemental, c’est une transformation profonde de notre manière d’aménager le territoire. L’objectif principal ? Réduire progressivement la consommation des espaces naturels et agricoles jusqu’à atteindre zéro artificialisation nette en 2050.

Mais concrètement, ça veut dire quoi ?

Cela signifie qu’à partir de 2050, chaque mètre carré de terrain artificialisé devra être "compensé" par une renaturation équivalente . Autrement dit, si une nouvelle zone d’activités ou un immeuble de bureaux est construit sur un terrain vierge, une surface équivalente devra être restaurée en espace naturel.

Un calendrier en deux temps

1. Premier palier : 2031 → Réduction de moitié de l’artificialisation des sols par rapport à la tendance observée ces dernières décennies.
2. Deuxième palier : 2050 → Équilibre parfait entre les surfaces artificialisées et celles renaturées.

Pourquoi cette réglementation ?

Le constat est simple : la France a consommé trop d’espace ces dernières décennies , au détriment des terres agricoles et des écosystèmes. Chaque année, ce sont environ 20 000 hectares qui disparaissent sous le béton et le bitume. Avec le ZAN, l’objectif est d’enrayer cette tendance pour :

• Préserver la biodiversité et les ressources naturelles
• Lutter contre le changement climatique (les sols naturels stockent du carbone et absorbent l’eau)
• Favoriser un urbanisme plus durable et optimisé

Mais si le ZAN répond à une urgence écologique, il soulève aussi des défis majeurs pour l’immobilier d’entreprise. Car qui dit moins de foncier disponible, dit rareté et hausse des prix, sans oublier la nécessité de repenser complètement la manière de concevoir et développer des projets immobiliers.

Impact du ZAN sur l'immobilier d'entreprise en France : enjeux et stratégies

Si le ZAN part d’une intention écologique louable, son application n’est pas sans conséquences pour l’immobilier d’entreprise. Moins de foncier disponible, des contraintes réglementaires renforcées… Bref, un véritable défi pour les promoteurs, investisseurs et entreprises en quête de nouveaux locaux.

Une raréfaction du foncier et une hausse des prix

C’est une loi simple du marché : moins il y a d’offre, plus les prix grimpent . Avec la limitation stricte de l’artificialisation des sols, les terrains constructibles vont devenir une ressource rare et précieuse. Résultat ?

• Une augmentation du coût du foncier, impactant directement les budgets des entreprises souhaitant s’installer ou s’étendre.
• Une compétition accrue entre acteurs, notamment dans les grandes métropoles déjà en tension.

En clair, les zones d’activités périphériques et les grandes plateformes logistiques risquent de se heurter à un mur foncier dans les années à venir.

La fin du développement extensif, place à la densification

Fini le temps où l’on pouvait construire librement en périphérie ! Avec le ZAN, l’extension urbaine est freinée, obligeant les professionnels de l’immobilier à optimiser l’existant. Cela passe par :

• La densification des zones urbaines : construire plus haut, utiliser intelligemment l’espace disponible.
• La transformation et réhabilitation de bâtiments existants, notamment les friches industrielles et bureaux vacants.

Si cette contrainte peut sembler restrictive, elle ouvre aussi la porte à des projets immobiliers plus qualitatifs et mieux intégrés dans leur environnement .

Une nouvelle approche pour les promoteurs et investisseurs

Le ZAN impose aux acteurs de l’immobilier de changer de paradigme. Désormais, le développement immobilier doit se faire en accord avec les principes de sobriété foncière . Cela implique :

• Une planification plus rigoureuse : chaque projet doit justifier son impact et ses compensations écologiques.
• Un dialogue renforcé avec les collectivités locales, qui auront la main sur la gestion des quotas d’artificialisation.
• Une intégration des enjeux environnementaux dès la conception des projets : bâtiments éco-conçus, matériaux durables, gestion optimisée des surfaces…

Certains voient dans ces contraintes une opportunité : valoriser des espaces sous-utilisés, redynamiser des quartiers en perte de vitesse et innover dans les formes d’urbanisme . Mais une chose est sûre, le secteur doit s’adapter… et vite.

Stratégies d’adaptation pour les acteurs de l’immobilier

Face aux défis posés par le Zéro Artificialisation Nette (ZAN), les professionnels de l’immobilier d’entreprise n’ont pas d’autre choix que de se réinventer. Plutôt que de subir cette transformation, certains acteurs voient déjà des opportunités à saisir.

Miser sur la réhabilitation et la transformation des friches

Pourquoi construire du neuf quand on peut réutiliser l’existant ? Avec le ZAN, la requalification des friches industrielles, commerciales et tertiaires devient une alternative stratégique. Cela présente plusieurs avantages :

• Éviter de consommer de nouveaux espaces naturels, en exploitant des sites déjà artificialisés.
• Bénéficier d’aides et subventions publiques, l’État et les collectivités encourageant ces projets.
• Répondre aux nouvelles attentes des entreprises, en proposant des locaux modernes et durables.

Par exemple, certaines anciennes usines ou entrepôts sont transformés en hubs logistiques, espaces de coworking ou campus d’entreprises, avec des coûts souvent inférieurs à une construction neuve.

Développer des bâtiments plus compacts et évolutifs

Puisque l’expansion horizontale est limitée, il faut optimiser chaque mètre carré . Les nouvelles constructions doivent répondre à plusieurs critères :

• Densification intelligente : construire en hauteur, mutualiser les espaces et favoriser des implantations mixtes (bureaux + commerces + espaces verts).
• Flexibilité et modularité : concevoir des bâtiments qui peuvent évoluer avec le temps (bureaux transformables en logements, entrepôts adaptables…).
• Sobriété énergétique : intégration de matériaux biosourcés, solutions bas carbone, toitures végétalisées…

Travailler en étroite collaboration avec les collectivités

Les mairies et les intercommunalités jouent un rôle clé dans la mise en œuvre du ZAN , car ce sont elles qui définissent les quotas d’artificialisation et les zones prioritaires . Pour les promoteurs et investisseurs, il devient important d’anticiper ces nouvelles règles en :

• Engageant un dialogue proactif avec les collectivités pour comprendre leurs priorités et projets d’aménagement.
• Participant aux concertations locales pour influencer les décisions d’urbanisme et proposer des solutions adaptées.
• S’alignant sur les PLUi (Plans Locaux d’Urbanisme intercommunaux) , qui intégreront les restrictions du ZAN.

Adopter une approche RSE renforcée pour séduire les investisseurs

Les critères environnementaux et sociaux deviennent déterminants dans les choix d’investissement immobilier . Un projet aligné avec les exigences du ZAN peut avoir plusieurs avantages pour attirer des financements :

• Les fonds d’investissement verts, qui privilégient les projets immobiliers bas carbone.
• Les labels et certifications (HQE, BREEAM, E+C-, etc.), qui garantissent la performance environnementale d’un bâtiment.
• Une intégration accrue de la nature en ville, avec des îlots de fraîcheur, des espaces végétalisés et des infrastructures favorisant la biodiversité.

Exploiter les nouvelles technologies pour optimiser le foncier

Le digital peut être un précieux allié pour mieux exploiter les surfaces disponibles et limiter l’artificialisation des sols. Par exemple, l ’urbanisme prédictif qui grâce aux données et à l’IA, à la possibilité d’optimiser la répartition des surfaces en fonction des besoins réels des entreprises et des collectivités. 
Il y a aussi leBIM (Building Information Modeling), une technologie qui permet de concevoir des bâtiments mieux intégrés dans leur environnement et plus économes en espace. Et enfin, l’ essor du flex-office et des espaces mutualisés qui aident à réduire la demande en foncier en encourageant de nouvelles formes d’organisation du travail (bureaux partagés, coworking, télétravail…).

ZAN : Moins de foncier, plus d’opportunités ? L’immobilier d’entreprise face à son plus grand défi

Le Zéro Artificialisation Nette (ZAN) est bien plus qu’une simple réforme urbanistique : c’est une révolution qui redéfinit les règles du jeu pour l’immobilier d’entreprise. Entre rareté du foncier, hausse des coûts et nouvelles contraintes réglementaires , les défis sont réels. Pourtant, au-delà des difficultés, le ZAN ouvre aussi la porte à des opportunités inédites pour un immobilier plus durable, innovant et responsable.

Les entreprises et les investisseurs qui sauront anticiper ces évolutions et adapter leurs stratégies auront un avantage compétitif. La réhabilitation des friches, l’optimisation des surfaces existantes, la construction durable et les nouvelles technologies sont autant de leviers pour rester compétitif tout en respectant les impératifs environnementaux .

L’enjeu est clair : il ne s’agit plus seulement de construire, mais de bâtir l’avenir avec intelligence . L’ère de l’urbanisation sans limite est révolue, place à l’innovation et à la créativité pour imaginer la ville et les espaces de demain. 

Le Baromètre Arthur Loyd, Attractivité & résilience des métropoles, Transition des territoires, 2023 

Focus sur la loi Climat et la loi SRU

La loi SRU

Mise en application en 2000, la loi SRU, relative à la solidarité et au renouvellement urbain, témoignait déjà de la volonté du législateur de limiter le phénomène d’étalement urbain, et de mettre en place une nécessaire densification des espaces déjà urbanisés. Soit l’illustration d’une mutation profonde et récente des politiques d’aménagement territorial, alors que la France n’avait - tout au long de la deuxième moitié du XXème siècle - pas hésité à faire du foncier naturel disponible un levier majeur de croissance économique (émergence des zones d’activités et commerciales, apparition des villes nouvelles, mise en place d’un réseau autoroutier et étoffement du maillage ferroviaire français…). Bien que non contraignante, la loi « Grenelle 2 », votée en 2010, visait à encore renforcer le contrôle de l’artificialisation des sols, notamment dans le cadre des plans locaux d’urbanisme.

La loi Climat

Votée le 22 août 2021, la loi Climat et Résiliencea pour la première fois introduit l’idée d’un objectif de Zéro Artificialisation Nette des Sols (ZAN). Elle suppose, dans un premier temps, que le rythme d’artificialisation des sols en France soit divisé par 2 au cours de la période 2021-2030, par rapport à la décennie précédente. A l’horizon 2050, plus aucun territoire ne saurait être artificialisé sans qu’une surface équivalente n’ait été renaturée. Un objectif de sobriété foncière partagé à l’échelle de l’Union Européenne1 cela même si son aspect contraignant – comme précisé dans un récent rapport du Sénat2, établissant une étude comparative entre 5 grands Etats membres de l’Union Européenne – n’a été jusqu’ici retenu qu’en France.  
Peut-on d’ores et déjà prévoir les répercussions qu’aura cette nouvelle loi dans les différents territoires de l’Hexagone ? Si sa mise en application devrait permettre de préserver la biodiversité, d’éviter d’accroître l’ampleur des risques naturels (tels que les inondations favorisées par le ruissellement des eaux), ou encore d’assurer une meilleure gestion du foncier d’ores et déjà artificialisé (reconversion des friches), elle n’est pas sans présenter des aspects négatifs, dénoncés ces derniers mois par certains élus locaux et représentants de fédérations. En plus de passer outre les prérogatives de ces derniers, le ZAN serait ainsi un frein à la réindustrialisation du pays et au développement de territoires attractifs ou jusqu’ici peu artificialisés (ruraux). Dans les territoires en tension, il amènerait également à une augmentation du coût de l’immobilier, et donc du coût de la vie de ses habitants, et des dépenses immobilières pour les entreprises.

1  : La feuille de route de la Commission européenne « pour une Europe efficace dans l’utilisation des ressources », datée du 20 septembre 2011, fixe un objectif de « suppression d’ici à 2050 de toute augmentation nette de la surface de terre occupée » 

2  : Voir Sénat, « Note sur les politiques de réduction de l’artificialisation des sols », septembre 2023