A chaque type d’emplacement commercial ses avantages !
Le local commercial en hypercentre
Les villes de toutes tailles possèdent généralement au moins une à deux artères commerçantes, des rues souvent piétonnes qui se caractérisent par un flux important et régulier de passants. Ces zones très fréquentées des centres-villes qu’on appelle aussi hypercentres concentrent un grand nombre de locaux commerciaux de qualité sur un périmètre réduit. On parle également d’emplacements n°1 pour qualifier ces locaux très prisés qui cumulent souvent les atouts suivants :
- Une vitrine avec un beau linéaire
- La visibilité de l’emplacement
- Une surface de vente importante
- L’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.
La boutique en emplacement 1 bis-2
En périphérie des artères de l’hypercentre qui drainent les flux piétons, on trouve des rues secondaires et des boulevards avec du passage. Pour les locaux commerciaux qui se situent dans ces zones étendues, on parle d’emplacements 1 bis, emplacements n°2 ou encore emplacements secondaires. Vitrine, surface de vente, prestations diverses, environnement et quartier où se situe le bien immobilier : ces locaux commerciaux ont leurs qualités et un de leurs atouts essentiels est généralement de présenter un loyer attractif qui répondra aux contraintes budgétaires d’indépendants ou de créateurs d’entreprise par exemple.
Le local en Zone Commerciale
Ces emplacements commerciaux situés en périphérie se caractérisent par une surface commerciale importante et sont localisés dans des zones où les flux de véhicules remplacent les flux piétons. La primauté de la voiture et des transports en commun pour accéder à ces espaces commerciaux impacte les points forts que l’on attend de ce type de local. Les avantages d’une implantation dans un local commercial en périphérie et en zone commerciale sont :
- La visibilité et l’effet d’enseigne depuis les axes routiers
- Une grande surface de vente
- Du parking pour accueillir les véhicules des clients
- L’environnement et la proximité des enseignes à proximité.
La boutique en centre commercial - galerie marchande
Les centres commerciaux sont souvent organisés autour d’une ‘locomotive’, généralement une grande surface alimentaire qui va générer tout ou partie du flux des visiteurs. Dans l’enceinte du centre commercial, on trouve des emplacements dans les galeries marchandes. Les avantages d’un local commercial situé dans une galerie commerciale sont :
- Des surfaces de tailles variées
- Une belle vitrine
- Du parking à proximité
- Le flux des visiteurs de la galerie / du centre commercial
- Un environnement sécurisé et moins dépendant de la météo pour la fréquentation
Comment déterminer le loyer d'un local commercial ?
Comme nous venons de le voir, chaque type de local commercial a ses atouts et ses points forts. Dans votre stratégie d'implantation, vous devez trouver un local qui vous assure le maximum de chances de succès. Le montant du loyer du local commercial va dépendre non seulement des caractéristiques du local telles que la surface de vente, la surface de réserve, la taille de la vitrine, l'état général du local ou encore ses prestations, mais également de sa localisation car l'emplacement est un facteur déterminant du prix d'un local commercial. Le quartier ou la zone, les flux de piétons et/ou de véhicules, l'environnement immédiat du local, les enseignes et activités situées à proximité, la zone de chalandise et la visibilité du local sont également des critères primordiaux pour déterminer la valeur locative d'un local commercial.
Pourquoi faire appel aux conseils d’un professionnel pour sa recherche de local commercial ?
Quels sont les avantages à faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial comme Arthur Loyd Blois pour votre recherche d’emplacement ?
- Il connaît le marché, les valeurs des loyers en fonction des secteurs et la dynamique des quartiers et des zones.
- Il vous fait gagner du temps en confrontant vos critères de recherche et les contraintes de votre activité aux offres éligibles et potentiellement disponibles sur le marché.
- En tant que professionnel et grâce à son expérience des implantations commerciales, il peut identifier des emplacements auxquels vous n’auriez pas forcément pensé.
- En sa qualité d’intermédiaire, il est là pour vous aider à négocier auprès de propriétaire du local.
- Arthur Loyd est le leader des régions pour l’immobilier d’entreprise et commercial en France. En faisant appel à nos services, vous bénéficiez à la fois des synergies, des compétences et du savoir-faire d’un grand réseau national et de l’expertise locale d’une agence indépendante ancrée sur son marché.
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Transcript de la vidéo tuto Centre-ville ou périphérie, nos conseils pour bien choisir la localisation de votre local commercial – vidéo Arthur Loyd Blois
Je suis Estelle Séguret, consultante en immobilier d'entreprise depuis 17 ans et aujourd'hui je vais vous présenter les avantages et inconvénients d’une implantation en centre-ville ou en périphérie. Je vais vous indiquer les points essentiels à retenir pour que vous puissiez trouver le local le plus adapté à votre activité.
Je vais vous présenter un local commercial situé en centre-ville de Blois, situé rue du Commerce, en hyper centre en emplacement numéro un. Ce local remplit 3 critères importants dans la recherche d'un preneur : sa vitrine qui bénéficie d'un métrage assez large d'un mètre linéaire, deux accès handicapé, et l'emplacement. Dans ce local nous avons une première surface de vente qui fait 80 m2. Ensuite, on a une surface de vente sur l'arrière. Le précédent locataire faisait du prêt-à-porter, donc c'est vrai que ce local est idéal pour ce genre d’activité. Et ensuite nous avons une pièce avec une salle voûtée où on peut proposer des produits plus spécifiques.
Pour résumer, les trois avantages de ce local sont : la taille de la vitrine, l'emplacement et l'accessibilité. Si on voulait parler d'inconvénient, ça serait donc le loyer assez cher et les étages inutilisés mais ce sont deux inconvénients assez récurrents de manière générale sur les rues du centre-ville en hypercentre.
On pourrait recommander ce local à des activités du style prêt-à-porter comme on avait avant ; ça pourrait être un magasin d'électroménager, ça pourrait être une boutique d'équipement sportif ou autres ; des activités qui nécessitent une surface de vente importante.
Je vais vous présenter un deuxième local commercial situé plutôt sur un emplacement secondaire mais qui a toutefois des caractéristiques d'accessibilité et de taille de vitrine correctes. La taille est beaucoup plus petite et on est plutôt situé sur un emplacement secondaire. Je vais vous montrer l'intérieur. Ici on a 45 m2, donc il y a une partie avant et puis une petite réserve au fond avec des sanitaires. Il y a aussi une climatisation réversible. Par rapport au précédent local, on a ici en plus un rideau métallique, ça peut être parfois une demande importante de certains clients.
Ici l'avantage premier ça va être le loyer qui sera beaucoup moins cher que la rue du Commerce. Pour vous donner une idée, ça sera parfois jusqu’à 5 à 10 fois moins cher que sur la rue du Commerce. Ce local va plutôt s'adresser à des gens en création d'entreprise qui vont vouloir commencer avec un budget plus raisonnable que celui de la rue du Commerce. En termes d'activité, on pourrait y voir un magasin de prêt-à-porter, un salon d’esthétique-beauté ou un magasin de déco ou autre, mais plutôt un indépendant.
Pour récapituler les points essentiels pour le choix d'un local en ville, ça va être : l'emplacement et sa visibilité, la taille de la façade et de la vitrine, et son accessibilité. Selon le profil du porteur de projet on va l'orienter soit vers le premier local qu'on a vu si c'est une enseigne qui veut vraiment un emplacement numéro un avec un flux piétonnier important ; ou si c'est un porteur de projet avec un budget plus modeste, en création d'entreprise, on l'orientera plutôt vers le deuxième local qui était situé rue porte Chartraine, où on a un flux régulier mais quand même moins important que sur la rue du Commerce, il pourra quand même en tirer des avantages, notamment par rapport au prix.
Alors là, on arrive en périphérie de ville, en plein cœur d'une zone commerciale.
Aujourd'hui, nous sommes situés à Vineuil (41) et je vais vous présenter un local commercial comme on peut en voir un petit peu partout en zone périphérique d'une commune. Ici on arrive sur la partie surface de vente, donc on a un local qui est plutôt pas mal équipé avec une climatisation réversible, isolé, avec les faux plafonds. Il est dans un état correct, mais quoi qu'il en soit, dans chaque local on a toujours des travaux à réaliser. La surface est de 850 m2 donc c'est plutôt un grand local. Aujourd'hui les demandes ont quand même tendance à baisser au niveau des formats, on est plutôt sur des locaux de 300 - 500 m2. Donc là typiquement sur ce local on peut envisager de le diviser en deux pour pouvoir accueillir deux enseignes.
En termes de vacance locative, il y en a très peu, on trouve très peu de locaux disponibles sur la zone. Les investisseurs sont intéressés par l’achat de cellules entières ou d’ensembles commerciaux parce qu’ils offrent une belle rentabilité donc on est un peu en manque de produits pour ce genre de locaux.
Un des avantages d’une installation en zone commerciale, ça va être de disposer d'un parking juste devant les locaux. Aujourd'hui on dispose de places vraiment accessibles devant le bâtiment.
En périphérie on va trouver souvent de grands locaux de 1.000 – 2.000 m2 et en moyenne entre 300 et 500 m2.
Plus précisément, sur ce local-ci, un des avantages les plus importants ça va être la visibilité. On est situé entre deux zones reliées par cette route qui est sur un axe très passager avec 45.000 véhicules jour donc on peut apposer une enseigne sur le local et être très visible.
Tout à l'heure, on parlait du fait qu'il y ait peu de vacance locative sur la zone. Un exemple ici : on avait récupéré ce local disponible en location. C'est vrai que dès que le propriétaire m'a contactée, j'ai tout de suite eu deux contacts. On a visité très rapidement et dans les 10-15 jours, on avait signé le bail. En périphérie dès qu'il y a quelque chose qui se libère, ça va plutôt assez vite. Sur le local ex-La Halle, ça demande un petit peu plus de temps parce qu'on a une surface qui est beaucoup plus importante d'où la possibilité éventuelle de la diviser. Sur cette transaction c'est vrai qu'on a été assez réactifs pour proposer un locataire immédiatement et du coup ça a été rapide, les deux parties étaient vraiment contentes.
Les 3 points importants pour trouver votre local en zone commerciale, ça va être la visibilité depuis la voie routière, la surface des locaux adaptée à votre activité et les enseignes présentes autour de votre local.
Pour terminer, mon dernier conseil, c'est de faire appel à un professionnel de l'immobilier entreprise qui saura vous orienter pour vous proposer un local adapté à votre activité en termes de surface, d'emplacement et de budget.
Crédit Article : © Estelle SEGURET & Julien PIERRE – Arthur Loyd Blois – BP Immobilier
