Pour paraphraser feu la Reine d'Angleterre, 2023 fut, pour le marché de l'investissement, une annus horribilis à bien des égards, que l'on évoque la remontée brutale et inédite du taux de référence (pour rappel, début 2021, l'OAT 10 ans oscillait entre - 0.37% et - 0.23% contre 2,84% 3 ans plus tard) ou la chute brutale des volumes investis (- 57% en bureaux IDF).
Nous abordons 2024 avec, en toile de fond, un espoir de baisse des taux : condition indispensable à un redémarrage du marché alors que 2023 aura permis de reconstituer la prime de risque immobilier.
Cette baisse des taux, espérée de tous, est analysée sous le prisme du calendrier de réalisation et de son ampleur au gré des déclarations de la FED et de la BCE, sur fond de tensions géopolitiques propices à un regain d'inflation.
Les transactions annoncées au T4 2023/début T1 2024 contribuent à repositionner le taux prime après une année 2023 sans boussole à cet égard : Cortis (98-100 rue de Courcelles dans le 17ème), Grand Opéra (14 rue Halévy dans le 9ème), 10 Bassano dans le 16ème, 25/27 Pyramides dans le 2ème, 121 Haussmann dans le 8ème... autant de deals qui ont démontré un regain de motivation pour des actifs centraux de qualité aux fondamentaux indiscutables.
Cette dynamique retrouvée du marché de l'investissement parisien est supportée par un marché locatif en pénurie d'offres labellisées et un pricing power en conséquence.
Certes les taux de sortie projetés à 5 ans, notamment pour les acteurs value-add confrontés aux coûts de portage, de restructuration et au millefeuille administratif du PLU bioclimatique, ne font pas encore consensus mais une forme de convergence apparaît.
Les transactions vente utilisateur emblématiques opérées par les grands (et moins grands) acteurs du luxe (pour un volume de près de 4 Mds) et du commerce (Ingka place d'Italie dans le 13ème) et la médiatisation de transactions locatives fleurtant avec la valeur faciale hautement symbolique des 1000€/m² sont autant de vents porteurs pour le marché parisien.
Dans ce contexte nous devrions observer une période d'ajustement de quelques mois entre des vendeurs non contraints souhaitant attendre une recompression des taux et des acheteurs full equity désirant tirer avantage du taux prime actuel.
Les collecteurs d'épargne, confrontés à une baisse caractérisée de la collecte, devraient être peu présents à l'achat car à la fois concentrés sur leurs nécessaires plans d'arbitrage, ainsi que sur l'injection de capex dans le patrimoine existant pour maintenir et conquérir les locataires.
Le volume d'actifs retirés du marché en 2023 - supérieur à 1,5Mds€ - a démontré, au-delà de la contrainte des valeurs d'expertise, qu’il n'était pas aussi "distressed" que ce que certains investisseurs opportunistes le pensaient, même si l'espoir demeure pour certains.
Le marché de l'investissement périphérique est plus que jamais corrélé au marché locatif, à la desserte, à la qualité des actifs et à la désirabilité de l'environnement de l'immeuble.
Des take up en baisse drastique, (up to 70%) des taux de vacance à 2 chiffres sans espoir de reprise marquée à court terme, ne peuvent que provoquer une décompression majeure des taux de capitalisation, des refinancements incertains, des réflexions de reconversion ainsi que des valeurs d'expertise en décalage face à la brutalité du repositionnement prix en approche "mark to market".
Cette situation peut conduire à des excès dans l'appréciation de certains actifs de qualité dans leurs micros-marchés respectifs et donc des opportunités pour les investisseurs les plus avisés ou familiers de ceux-ci.
Alors que l'on ne pressent aucune inversion de tendance sur les grandes forces de rappel du marché (centralité, desserte, qualité des actifs...), les acteurs vont jongler entre, d'une part, un marché parisien contraint tant pour les utilisateurs que les investisseurs value-add et core (rareté des produits) et d’autre part, un marché de périphérie en plein bashing globalement "vendu" sans discernement.
À l'équipe d’Arthur Loyd Investissement de prouver qu'il existe également une vie pour l'investissement de qualité au-delà du périphérique parisien, tout en restant mobilisé sur le marché parisien ainsi que celui des régions.
