Dans un monde des affaires en perpétuelle mutation, la flexibilité est devenue un atout essentiel pour les entreprises et les entrepreneurs. La capacité d'une entreprise à ajuster ses stratégies commerciales ou à modifier son offre est cruciale pour rester compétitif et explorer de nouvelles opportunités. Mais que faire lorsque le bail commercial devient un frein à cette souplesse en fixant les activités autorisées à l'intérieur du local commercial ? Dans ce cas, la procédure de déspécialisation pourrait bien être la clé pour les locataires qui souhaiteraient modifier leurs activités sans tout recommencer.
🎯 Qu'est-ce que la déspécialisation du bail commercial ?
Lors de la signature d’un bail commercial, le locataire s’engage à exercer exclusivement l’activité spécifiée dans le contrat. Une boutique destinée à la vente de vêtements ne peut par exemple pas être utilisée pour une activité connexe ou complémentaire comme la vente d'accessoires. Bien que l'activité envisagée soit relativement proche de l'activité indiquée dans le bail, le locataire s'expose à des sanctions, voire une résiliation du bail si ces activités sont éxercées dans le local commercial sans l'accort préalable du bailleur. On parle alors d'une demande de déspécialisation partielle car l'activité initiale est maintenue.
Ce principe de "spécialisation" vise avant tout à protéger le détenteur du bail en lui donnant le droit d'autoriser ou non des modifications d'activité dans les locaux qu'il loue, garantissant la cohérence des activités au sein de son immeuble et permettant de maintenir l’équilibre général des commerces présents.
À l'inverse, le locataire possède un droit à la déspécialisation valable devant un juge si le détenteur est en désaccord, les revenus de l'occupant étant directement influencés par le choix d'autoriser ou non la modification d'activité.
Pourquoi la déspécialisation d'un bail commercial est-elle cruciale pour adapter l'activité aux nouvelles attentes ?
Face à des conditions économiques plus complexes, la montée en puissance du commerce en ligne et l’évolution des attentes des consommateurs, les entreprises doivent souvent repenser leurs modèles d’affaires. En Île-de-France, de plus en plus de locataires cherchent à maximiser la rentabilité de leurs locaux commerciaux en repensant leurs usages. Cela favorise des modèles hybrides, combinant espaces de vente physiques et showrooms pour les achats en ligne. Les commerçants diversifient ainsi leur activité, sans nécessairement avoir à quitter leur emplacement actuel.
Ces nouveaux usages s’inscrivent dans une tendance croissante à la diversification des activités commerciales, qui consiste à utiliser les espaces existants pour des usages différents ou complémentaires à l’activité initiale. Par exemple, un local autrefois utilisé exclusivement pour la vente au détail peut maintenant inclure un service de livraison ou un espace de démonstration pour le commerce en ligne.
En cas de désaccord avec le bailleur quant à la demande de modification du bail commercial, le commerçant perd la possibilité de diversifier et d'adapter son activité pour rester compétitif face aux nouvelles attentes du marché. Afin d'éviter que le locataire ne se retrouve bloqué par le détenteur (réduisant les possibilités de faire fructifier son entreprise) l'occupant peut faire valoir son droit devant le tribunal judiciaire.
Le droit à la déspécialisation : quelles implications juridiques ?
La déspécialisation est encadrée par le droit français des baux commerciaux. La déspécialisation constitue un outil précieux pour le locataire. La loi accorde donc une certaine protection au locataire, notamment en lui permettant de contester un refus du bailleur si la déspécialisation est justifiée. Ce dispositif permet à l'occupant de saisir le tribunal judiciaire pour faire valoir son droit devant un juge et ainsi modifier l'activité prévue dans le bail dans le but d’aligner son activité avec les nouvelles exigences de son secteur, tout en conservant le même local commercial.
De même, le bailleur à pour obligation de répondre à la demande dans un délai raisonnable et de motiver son refus s’il y a lieu. Le juge peut autoriser la déspécialisation malgré le refus du propriétaire sauf s'il est justifié par un motif grave et légitime.
Les trois types de déspécialisation : comment choisir ?
Il existe trois formes de déspécialisation du bail commercial : Partielle ; Plénière ou Externe
La déspécialisation partielle :
La déspécialisation partielle est la forme de déspécialisation la plus commune. Elle permet au locataire d’ajouter une activité connexe ou une activité complémentaire à celle stipulée dans le bail commercial. Par exemple, le locataire d'un cinéma peut faire une demande de déspécialisation partielle au près de son propriétaire pour vendre du popcorn et des bonbons. Ce cas de déspécialisation offre une certaine souplesse tout en restant conforme à l’esprit du contrat initial et en minimisant les risques pour le bailleur.
Dans le cas d'une demande de déspécialisation partielle, le bailleur dispose de deux mois à partir de la demande du locataire pour s'opposer à cette modification du bail. Une absence de réponse dans ce délai vaut acceptation du projet.
La déspécialisation plénière :
Ce type de déspécialisation implique un changement radical de l’activité prévue dans le bail commercial comme transformer une boulangerie en café. Cela nécessite un accord formel du bailleur. En effet, cette modification peut avoir des conséquences importantes sur la valeur et l’usage du bien immobilier. De plus, le locataire doit exercer la nouvelle activité pendant au moins trois ans avant de pouvoir demander un renouvellement du bail.
Dans le cas d'une demande de déspécialisation plénière, le bailleur dispose de trois mois à partir de la demande du locataire pour s'opposer à cette modification du bail, son absence de réponse dans ce délai vaut l'acceptation du projet.
La déspécialisation imposée par un tiers :
Cette forme de déspécialisation est rare et survient lorsque des circonstances extérieures, comme une réglementation régionale ou un changement dans la structure du quartier, imposent à l'occupant de modifier son activité. Le bailleur peut être contraint de s’adapter à ces nouvelles conditions sans que cela ne relève directement de la volonté du locataire.
L'exception de la clause "tous commerces"
Dans certains cas spécifiques, le bail commercial peut contenir une clause « tous commerces » offrant le droit au locataire d'ajouter une activité connexe, complémentaire ou bien même d'effectuer un changement d'activité commerciale sans demander l'accord du bailleur au préalable, ou de passer par la procédure de déspécialisation en cas de refus du bailleur. Cette clause permet ainsi au locataire de ne pas fixer l’activité exercée dans le bail commercial. Cela lui permett la modification de son activité sans en notifier le propriétaire sous réserve de respecter le règlement de copropriété. La clause tous commerces suscite donc beaucoup d'intérêt au près des locataires, offrant de plus grandes libertés au niveau des activités exercées. En contrepartie, cette clause tous commerces s'accompagne généralement de prix fixés plus haut par le bailleur.
Conséquences de la Déspécialisation : Opportunités et Défis pour le Locataire et le Bailleur
Si elle est bien négociée, la déspécialisation du bail commercial peut offrir des avantages tant pour l'occupant que pour le loueur. Du côté de l'occupant, la déspécialisation lui permet d’adapter son activité en réponse à l’évolution du marché, lui garantissant ainsi une plus grande souplesse. Pour le propriétaire, cette adaptation peut optimiser la rentabilité de son bien immobilier, surtout si la nouvelle activité du locataire s’avère contribuer à la valeur locative. Le détenteur est alors en droit de demander le déplafonnement du loyer :
lors de la révision triennale en cas d'ajout d'une activité
Immédiatement dans le cas d'un changement d'activité.
Une déspécialisation mal anticipée peut entraîner des tensions entre le bailleur et le locataire. Le propriétaire peut percevoir la nouvelle activité comme un risque pour l'harmonie de l'offre commerciale au sein de l'immeuble. Si cette activité transforme significativement la nature du commerce, le bailleur peut demander une révision du loyer, ouvrant ainsi la voie à des négociations parfois délicates.
La procédure de déspécialisation : comment la mettre en œuvre ?
La mise en œuvre d’une déspécialisation est soumise à une procédure formelle.
Coté locataires :
Rédiger une demande formelle : Le locataire doit notifier le bailleur de son changement d'activité par lettre recommandée, avec demande d'avis de réception (AR), ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice). Il est primordial de préciser clairement les modifications d’usage envisagées.
Justifier la demande : Il est essentiel d’exposer les raisons de la demande, en mettant en avant les avantages pour l’entreprise et la viabilité de la nouvelle activité.
Anticiper les questions du bailleur : Il est primordial de démontrer comment ce changement peut profiter au bailleur, par exemple en augmentant la rentabilité du local ou en s’adaptant aux nouvelles tendances du marché.
💡 Astuce : S'entrainer à se mettre à la place du bailleur : Quels sont ses intérêts ? En expliquant vos motivations et en démontrant que cette évolution peut être bénéfique pour lui aussi, vous favoriserez une relation positive et augmenterez vos chances d’obtenir son accord.
Coté bailleurs :
Évaluer les impacts : Le bailleur doit s'assurer que la nouvelle activité du locataire ne portera pas atteinte à la valeur du bien ni à la cohérence avec les autres locataires.
Réviser le loyer : Si l’activité exercée entraine par elle-même une hausse de la valeur locative du local, le bailleur peut envisager de réévaluer le loyer, soit lors de la révision triennale suivante dans le cas d'une déspécialisation partielle, soit directement dans le cas d'une déspécialisation plénière.
Donner une réponse : La réponse doit etre transmise à l'occupant dans les deux mois suivant la demande pour un cas de déspécialisation partielle et trois dans le cas d'une déspécialisation plénière. L'absence de réponse avant ces échéance vaut l'acceptation.
Arthur Lord, Premier Réseau National de Conseil en Immobilier d'Entreprise, vous accompagne dans votre projet d'entreprise : bureaux, commerces, locaux d'activité, à Paris et en Région.
