« Alors que seulement 4 plateformes lancées en blanc ont été livrées en 2016, 19 bâtiments devraient l’être au cours de la seule année 2021, pour un total supérieur à 700 000 m². Ce niveau, sans précédent dans la décennie, illustre la très bonne tenue du marché logistique, cela en dépit des répercussions économiques de la crise sanitaire » note Didier Terrier, Directeur Général d’Arthur Loyd Logistique. Plus globalement, 47 bâtiments lancés en blanc ont ainsi été livrés entre 2016 et le T1 2021, pour un total de 1,5 million de m².
« Le dynamisme croissant des lancements spéculatifs, plus marqué encore depuis 2020, s’explique notamment par le bon écoulement de la majorité des projets menés entre 2016 et 2019 » explique Didier Terrier. En effet, 87 % des volumes livrés en blanc durant cette période ont ainsi été commercialisés, avec une activité particulièrement soutenue dans les pôles majeurs de la dorsale. On note également la bonne performance du segment XXL, alors que les 5 plateformes de plus de 40 000 m² livrées durant cette période ont été complètement commercialisées.
En termes de commercialisations, le marché du blanc bénéficie paradoxalement de la difficulté croissante à sécuriser des fonciers dans l’Hexagone : « le lancement d’une opération en blanc, dès lors purgée de tout recours, représente pour un utilisateur la certitude de disposer de locaux neufs à une période proche » ajoute Didier Terrier. Alors que le marché des utilisateurs dans son ensemble était marqué en 2020 par un ralentissement de 16 %, la demande placée de plateformes en blanc a ainsi connu quant à elle un nouveau record, atteignant 328 000 m², soit une progression de 40 % par rapport à une année 2019 déjà très active. La tendance ne s’inverse pas en première partie d’année 2021 : le volume commercialisé en blanc en un seul semestre surpasse celui habituellement placé en une année entière.
Autre fait marquant, les investisseurs ne limitent plus leurs acquisitions aux pôles les plus établis de la dorsale, cela même si la livraison de 11 bâtiments y est prévue en 2021. 8 chantiers devraient en effet également aboutir cette année dans des pôles plus secondaires, soit le double de l’année 2020, déjà hors normes. Si la période 2016-2019 avait été marquée par des engagements spéculatifs en Normandie, en Occitanie, en Pays de la Loire et en vallée du Rhône, des lancements ont également eu lieu dans de nouveaux secteurs géographiques en 2020 et 2021. Au cours de ces deux années, ce sont 9 chantiers qui ont été, ou devraient être livrés dans les pôles orléanais et bordelais, ainsi qu’en région Grand Est.
Prenant en compte l’appétit des utilisateurs pour les plateformes de grand volume, et disposant de fonds à déployer, les investisseurs ont par ailleurs nettement accru leur exposition sur le segment des surfaces XXL initiées en blanc depuis 2020. 8 livraisons de bâtiments de 40 000 m² ou plus sont ainsi anticipées en 2021, équitablement réparties entre les pôles majeurs de la dorsale et les secteurs secondaires. Si une partie de ces lancements s’inscrit dans le cadre d’une stratégie mono-utilisateurs, les propriétaires peuvent être plus largement enclins à la division de leurs bâtiments en vue d’une commercialisation rapide. Entre 2016 et le T1 2021, 51 % des bâtiments lancés en blanc en France - et d’ores et déjà loués pour tout ou partie - ont ainsi fait l’objet d’une division.
Du côté des investisseurs, pas moins de 36 acquéreurs différents se sont positionnés sur le segment du blanc depuis 2016. Si l’on recense parmi ceux-ci une douzaine d’acteurs français, le marché demeure majoritairement animé par les investisseurs étrangers, et plus spécifiquement anglo-saxons. « La rémunération du risque proposée par l’entrepôt logistique en blanc, la bonne tenue du marché locatif, la politique de sobriété foncière menée par le législateur et la stratégie de diversification de leur portefeuille d’actifs par les investisseurs amènent ces derniers à considérer favorablement le marché français » ajoute Nicolas Chomette, Directeur Investissement d’Arthur Loyd Logistique. « Le taux de rendement potentiel des meilleurs actifs lancés en blanc devrait donc connaître une nouvelle compression, dans le sillage de celui des bâtiments logistiques loués ».
