En droit français, un bail commercial arrivé à son terme ne prend pas automatiquement fin. Qu’il s’agisse d'un local commercial ou de bureau, le bail commercial est tacitement prolongé avec les mêmes clauses et les mêmes conditions, sauf notification contraire du bailleur ou du locataire.
Une telle notification tend soit au renouvellement du bail, soit à sa résiliation (on parle aussi de « congé »).
Le propriétaire de locaux commerciaux ou de surfaces de bureau, par exemple, peut notifier un congé avec ou sans renouvellement. Le locataire peut également donner congé ou faire une offre de renouvellement.
Pour que ces notifications soient licites, elles doivent respecter certaines dispositions légales.
Les notifications émises par le locataire à l’échéance d’un bail commercial
Six mois avant l’expiration du bail, si son bailleur ne s’est pas manifesté, le locataire peut, soit, demander le renouvellement du contrat, soit décider de prendre congé.
La demande de renouvellement du bail commercial
À son terme, le bail est tacitement prolongé. Si aucune des deux parties ne s’est manifestée, le locataire continue de s’acquitter de ses loyers et le bailleur reste soumis aux dispositions qui l’obligent depuis la signature du contrat.
Pourtant, si le locataire désire conserver l’immeuble qu’il occupe à l’avenir, il est dans son intérêt de faire une demande de renouvellement. En effet, cette demande de renouvellement, si elle est acceptée par le bailleur, oblige chacune des parties sur une nouvelle période triennale. Cela octroie au locataire une visibilité utile pour mieux gérer son entreprise.
Si le bailleur n'a formulé aucune offre de renouvellement dans les 6 mois précédents le terme du bail commercial, le locataire peut la lui proposer par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Par ailleurs, sans renouvellement, le locataire n’est plus considéré comme titulaire des droits au bail. Autrement dit, la loi ne prévoit pas que la prolongation tacite d’un bail commercial puisse profiter à un tiers se portant acquéreur. En revanche, le locataire peut céder avec son fonds de commerce son droit au renouvellement. Après cession du droit, l’acquéreur peut négocier le renouvellement avec le bailleur.
Enfin, notons qu’à l’occasion de la demande de renouvellement, une révision du montant du loyer peut également être proposée.
Sa demande de renouvellement, le locataire doit toutefois bénéficier du droit de la faire. Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit respecter certaines obligations :
- Avoir la nationalité française (sauf exception)
- Détenir un bail existant sur un immeuble ou un local
- Exploiter et être propriétaire du fonds de commerce depuis au moins 3 ans
- Être immatriculé au répertoire des métiers (RM) ou registre des commerces et des sociétés (RCS)
Le droit au renouvellement du bail commercial relève de l’ordre public.
La décision du bailleur doit être prononcée dans les 3 mois suivant la demande de renouvellement. Si aucune réponse n'a été donnée, la demande est considérée comme acceptée sans prendre en compte la révision du loyer.
Le bailleur peut accepter ou refuser le renouvellement du bail commercial, en justifiant son refus par un motif grave et légitime allant à l’encontre du statut des baux commerciaux, ou proposer une indemnité d'éviction au locataire. Le locataire dispose d'un délai de 2 ans pour saisir le tribunal judiciaire en cas de contestation du refus de renouvellement et demande d'indemnité d'éviction. Une fois ce délai dépassé, le locataire du bien ne sera plus en mesure de contester le refus et demander l'indemnité.
La jurisprudence a défini de façon non exhaustive les motifs graves et légitimes qui justifient un refus de renouvellement sans versement d’indemnité. On y trouve notamment la réalisation de travaux sans autorisation, la sous-location sans autorisation, la diffamation, les injures ou les menaces à l’encontre du bailleur...
La prise de congé du locataire
Pour prendre congé au terme du bail ou pendant sa période de prolongation, le locataire doit impérativement mandater un huissier.
Si le locataire désire la résiliation du bail, il doit émettre un préavis d’une durée de six mois à l’avance. Attention, ce délai de six mois doit impérativement être respecté. S’il quitte les lieux avant la date établie, le locataire doit tout de même régler les six mois de loyer en question au bailleur.
Par ailleurs, ce délai de six mois peut échoir au terme du bail, ou pendant la période de prolongation si le locataire s’y prend tardivement. Par exemple, si le locataire envoie son préavis trois mois avant l’échéance du bail, il devra régler trois mois de prolongation, au montant du loyer normal.
Ces dispositions sont d’ordre public. Aucune clause du bail ne peut y déroger.
Les notifications émises par le bailleur à l’échéance d’un bail commercial
Six mois avant échéance du bail, le bailleur peut s’abstenir d’envoyer une notification et laisser le contrat se prolonger. Sinon, il peut donner congé au preneur, avec ou sans offre de renouvellement.
Don de congé avec offre de renouvellement
Délai légal
L’offre de renouvellement s’accompagne nécessairement d’un don de congé. La demande de congé du bailleur doit respecter un préavis de six mois avant le terme du bail commercial et être réalisée par acte d'huissier. Cette disposition est d’ordre public : aucune clause, même antérieurement signée, ne peut y déroger. Attention, l'offre de renouvellement peut contenir des conditions suspensives, cette dernière n’étant alors valable que si le locataire remplit certaines conditions.
Tant que l’offre de renouvellement n’a pas été acceptée par le locataire, elle n’engage pas le bailleur, qui peut toujours se rétracter.
Fixation d’un nouveau loyer
L’offre de renouvellement est une occasion de convenir d’un nouveau loyer. Le bailleur peut faire une proposition avec sa demande de renouvellement. L’offre de renouvellement du bail commercial peut ainsi prévoir un nouveau loyer en principe plafonné, sauf sous certaines conditions :
- Lorsque les locaux sont à usage de bureaux,
- Lorsque l'usage des locaux a été modifié.
Le montant du loyer peut aussi prendre la forme d’une échelle mobile, c’est-à-dire de loyers futurs indexés sur la variation d’un indice de référence. L’indice de référence en question est l’ILC ou l’ILAT selon l’activité exercée par le preneur. Ces indices sont mis à jour chaque nouveau trimestre par l’INSEE. Ils tiennent compte de l’indice national du coût de la construction (INCC) et du cours des prix à la consommation.
Avec les règles de plafonnement et de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, le preneur est protégé d’une révision à la hausse du loyer lors du renouvellement. Toutefois, le statut des baux commerciaux, en application de l’article L145-34 du Code de commerce, autorise, à certaines conditions, la désactivation exceptionnelle du plafonnement.
Quoi qu’il en soit, le prix du loyer ne pourra subir une augmentation supérieure à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Les trois solutions du locataire
Qu’il s’agisse d’une demande de congé ou d’une offre de renouvellement, le locataire peut : accepter, refuser ou demander une indemnité d'éviction si le bailleur lui donne congé sans offre de renouvellement ni motif légitime. En résumé :
Soit il décline l’offre de renouvellement. Le bail prend alors fin. Le locataire ne peut pas percevoir d’indemnité d’éviction dans ce cas.
Soit il accepte l’offre de renouvellement avec le nouveau loyer. Cette acceptation peut être expresse (il répond par une lettre recommandée) ou tacite (il paie le montant du nouveau loyer au bailleur).
Soit il accepte l’offre de renouvellement, mais pas le montant du nouveau loyer. Dans cette situation, le montant du nouveau loyer peut être négocié à l’amiable avec le bailleur. Si aucune entente n’est trouvée, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation, puis au besoin le tribunal judiciaire.
Don de congé sans offre de renouvellement
Le principe d’indemnisation
En principe, le propriétaire qui donne congé sans offre de renouvellement doit verser une indemnité d’éviction au locataire. Le locataire en question doit toutefois bénéficier d’un droit au renouvellement, dans le respect des conditions légales mentionnées précédemment.
Le montant de l’indemnité peut être convenu d’un commun accord entre le bailleur et son locataire. Mais dans la plupart des cas, les parties ouvrent une procédure judiciaire et le montant est évalué par un expert. La somme dépend de critères variables, notamment du coût du déplacement et de la perte de clientèle éventuellement subie par le locataire. Le bailleur peut toutefois être exempté de payer une indemnité, dans certains cas précis prévus par la loi…
L’exception du motif grave et légitime contre le locataire
Par exception, le bailleur peut être exempté du règlement d’une indemnité dans les conditions prévues à l’article L145-17 du Code de commerce. Les clauses mentionnent, entre autres, le cas où l’immeuble doit être détruit pour cause d’insalubrité, et le cas où le bailleur a contre son locataire un motif grave et légitime d’éviction.
La jurisprudence a déjà défini de façon non exhaustive ce type de motifs, qui est constitué lorsque, par exemple, le locataire entreprend des travaux sans l’accord du propriétaire, sous-loue également sans accord, ou se rend coupable de diffamation, injures ou menaces envers ce dernier.
L’exception du besoin de logement du bailleur
Une autre exception est prévue par la loi lorsque le bailleur désire récupérer ses locaux pour y habiter. Dans ce cas, il peut être exempté du versement d’indemnité, qu’il compte s’y loger lui-même ou y loger un proche comme un conjoint, un enfant ou un parent. Néanmoins, il doit alors prouver qu’il ne dispose pas par ailleurs d’une habitation correspondant à ses besoins normaux.
Le statut des locaux d’habitation liés aux locaux commerciaux
Enfin, le droit au renouvellement du locataire ne concerne pas toujours les locaux d’habitation. Le local d’habitation n’est pas visé par le droit au renouvellement s’il a un statut accessoire du local commercial. En revanche, si le local d’habitation forme avec les locaux commerciaux un ensemble indivisible, alors il est concerné.
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