Qui peut rédiger un bail commercial ? Le propriétaire bailleur ou le preneur peuvent-ils s’en charger ou faut-il obligatoirement faire appel à un notaire pour l’établissement du contrat de bail commercial ?
Si les baux commerciaux peuvent être rédigés avec le concours de professionnels (avocats, professionnels de l'immobilier d'entreprise, juristes ou encore notaires), la loi n'interdit pas aux entreprises d'en rédiger elles-mêmes le contenu pour leurs locaux commerciaux, bureaux ou locaux d'activité.
Vous souhaitez faire rédiger un bail commercial en interne pour vos locaux loués ? Voici ce qu’il faut savoir pour respecter les obligations légales en matière de bail commercial contrat.
Rédiger un bail commercial est-il obligatoire ?
Le statut des baux commerciaux doit obligatoirement être appliqué si le preneur :
- Est immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RM (Répertoire des métiers) ;
- Est le propriétaire d’un fonds de commerce ;
- Exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Les conditions de validité du bail commercial
Le formalisme est relativement léger en ce qui concerne les contrats de bail commercial. Ces derniers revêtent cependant une importance fondamentale pour l'activité de l'entreprise et peuvent s'avérer particulièrement complexes, toute erreur pouvant coûter cher aussi bien au bailleur qu'à la société locataire.
Rien n'empêche cependant les parties de rédiger elle-même le bail commercial et de solliciter par la suite un professionnel afin de vérifier la validité et la pertinence de l’acte avant de le soumettre au preneur.
Il convient aussi de rappeler que le bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans et qu'il constitue ainsi un engagement relativement contraignant. Il est donc vivement recommandé de faire contrôler le contrat de bail par un professionnel spécialisé dans les questions juridiques.
Attention : le bail prend effet à la date définie dans le contrat.
Bail commercial : les clauses obligatoires
Quel que soit le choix des différentes parties (bailleur - locataire), le contrat doit impérativement mentionner certaines clauses :
- Le nom et les coordonnées des différentes parties ;
- La destination du bail commercial (c'est-à-dire les activités autorisées dans le local) ;
- La durée du bail ;
- Les modalités du droit au renouvellement ;
- Le montant du loyer et son mode de règlement ;
- Les obligations du bailleur ;
- Les obligations du locataire ;
- Le montant des impôts, taxes (TVA), redevances et des charges ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- Les modalités de résiliation.
Certaines clauses sont particulièrement importantes pour le preneur. C’est notamment le cas de la clause concernant les activités exercées ou encore la résiliation du bail commercial, qui est tout simplement cruciale pour le locataire ne souhaitant pas rester dans le local pendant toute la durée du bail.
L'ensemble des diagnostics (DPE, amiante, risques naturels et technologiques, etc.) et l’annexe verte (le descriptif énergétique des équipements et du bâtiment pour la consommation d’eau et d’énergie ainsi que la production des déchets) doivent être joints au contrat des baux commerciaux.
Bail commercial : les clauses facultatives
Des clauses facultatives peuvent être intégrées au bail commercial en fonction de la volonté des parties. Leur importance ne doit pas être sous-estimée en dépit de leur caractère non obligatoire.
Il en est ainsi :
- De la clause de déspécialisation imposant aux locataires de respecter l'activité commerciale indiquée dans le contrat ;
- Du droit de préemption ;
- De la clause de « pas de porte » ;
- Des clauses d'exclusivité qui privent le bailleur du droit de louer des locaux à une société concurrente au sein du même immeuble.
Où obtenir un modèle de bail commercial ?
Vous souhaitez rédiger un acte sous seing privé pour le bail commercial de locaux que vous allez mettre à la disposition d’un locataire ? Vous voulez le rédiger vous-même afin d’économiser les honoraires d’un avocat ou d’un notaire, mais également pour gagner en rapidité ?
Même si vous envisagez de faire relire le bail commercial par un juriste par sécurité, vous êtes intéressé par un modèle qui reprend les différentes clauses obligatoires pour limiter le risque d’erreurs.
Bonne nouvelle, vous trouverez facilement un modèle avec les clauses usuelles à télécharger en quelques clics sur Internet.
À qui faire appel pour la rédaction d’un bail commercial ?
Le bail commercial étant un document sensible pour les entreprises, certaines peuvent décider de confier sa rédaction à des professionnels du secteur pour éviter des erreurs qui pourraient leur coûter très cher à l’avenir.
Si vous êtes dans cette situation, vous pouvez faire appel à un avocat (acte d’avocat) ou un notaire (acte authentique) pour vous accompagner dans la rédaction du statut de vos baux commerciaux. En l’état, ce n’est pas obligatoire, mais tout de même vivement recommandé, au moins pour la relecture finale du document.
Qu’en est-il du renouvellement du bail commercial ou de sa renégociation ?
Même si le bail commercial possède une durée de validité de 9 ans, il faut souligner le fait qu’il peut être renégocié à l’issue d’une période triennale. L’intervention d’un professionnel du droit ou de l’immobilier d’entreprise peut ainsi permettre au preneur locataire d’obtenir des conditions plus favorables en faisant modifier certaines clauses à son avantage lors du renouvellement de bail.
Mais une fois encore, ce n’est pas obligatoire : le bailleur comme le locataire peuvent décider de modifier le présent bail sans confier la rédaction à un avocat ou à un notaire.
