Utilisateurs : entre tendance baissière de la consommation, hausse des coûts énergétiques, et tension sur l’offre
Pénalisé par les répercussions économiques de la guerre en Ukraine, le segment de l’immobilier logistique français a accusé en 2022 un repli de 15 %, avec seulement 3,3 millions de m² commercialisés. Le marché des utilisateurs a plus spécifiquement pâtit d’un net recul au second semestre, qui a ainsi connu sa plus faible performance depuis 2015. Sur l’ensemble de l’année 2022, la demande placée a néanmoins surpassé de 9 % son niveau décennal, cela du fait d’une première partie d’année fortement active. « Dans un contexte de crise, d’incertitudes, et de tensions sur l’offre dans une partie des pôles de l’Hexagone, le marché de l’immobilier logis tique ne saurait connaître une reprise forte en première partie d’année 2023 » note Didier Terrier, Directeur Général d’Arthur Loyd Logistique.
Les chiffres de l’année 2022 ne doivent ainsi pas faire illusion. Les pôles lyonnais et marseillais ont certes bénéficié d’une nette reprise, concentrant 27 % de la demande placée totale. Cela alors que le secteur francilien est demeuré stable - avec 964 000 m² commercialisés - et que les Hauts-de-France, où 572 000 m² ont été placés, se positionnent toujours au-dessus de leur performance à long terme. En fin de compte, la seule nette baisse actée - que soit par rapport à 2021 ou à la moyenne décennale - a ainsi eu lieu dans les pôles secondaires de l’Hexagone, dans lesquels la demande placée n’a pas excédé 864 000 m². « La situation diffère si l’on considère plus spécifiquement les seuls chiffres du second semestre 2022 » ajoute Didier Terrier. Si la dynamique des Hauts-de-France n’évolue pas sensiblement entre le premier et le second semestre, le recul des pôles secondaires est moins marqué, cela du fait de la signature des seules transactions de plus de 40 000 m² de l’année, effectuées à l’initiative de Lidl (Béziers, Hérault) et Kuehne & Nagel (La Chaussée St Victor, Loir et Cher).
Le dynamisme du marché marseillais s’accentue, après un second semestre 2021 poussif. La région Rhône-Alpes accuse quant à elle un recul de 14 % par rapport à 2021, pâtissant du faible nombre d’offres sur le marché. Le pôle francilien connaît un retrait plus marqué encore, de l’ordre de 48 % par rapport au second semestre 2021, et de 38 % par rapport à sa moyenne décennale. Si le marché de l’immobilier logistique reste soutenu par les opérations XXL, la baisse de la demande placée s’explique plus spécifiquement par le recul de ces dernières. Seules 18 opérations de plus de 40 000 m² ont ainsi été enregistrées au cours de la dernière année écoulée, contre 24 transactions finalisées en 2021. Ce recul s’accentue encore au second semestre, la demande placée de surfaces de grand volume diminuant de 51 % par rapport à la deuxième partie d’année 2021. Dans ce contexte, seule la demande placée de surfaces de taille intermédiaire est orientée à la hausse, atteignant 984 000 m² sur le créneau 20 000 – 39 999 m², pour un total de 37 transactions. 19 de ces opérations ayant plus spécifiquement été finalisées au second semestre 2022.
Le marché de l’immobilier logistique est resté soutenu en 2022 par la demande placée de surfaces neuves, qui représente ainsi 65 % du volume total commercialisé. Elle n’en accuse pas moins une baisse de 17 % en un an, connaissant sa plus faible performance depuis 2018. « Dans un contexte d’accès plus restreint au crédit, se pose la problématique de la raréfaction des nouveaux lancements en blanc dans une partie des régions françaises, ne permettant donc plus de répondre aux besoins immobiliers urgents des utilisateurs » ajoute Didier Terrier. En 2022, pas moins de 726 000 m² ont ainsi été commercialisés dans le cadre de lancements spéculatifs, représentant 22 % de la demande placée totale. Autre fait marquant, l’année 2022 a été caractérisée par un important retour en force des acteurs de la grande distribution qui, avec 949 000 m² acquis ou pris à bail, ont ainsi représenté 54 % de la demande placée des chargeurs. Cette bonne dynamique ne permet cependant pas de compenser une performance en berne des autres grandes catégories d’utilisateurs, qu’ils soient spécialistes du e-commerce, industriels ou grossistes. L’activité des prestataires, bien qu’en baisse par rapport à 2021, s’avère néanmoins supérieure à sa moyenne de long terme. « Certains d’entre eux s’étant même positionnés sur des surfaces sans contrat associé, que ce soit pour prévenir un manque d’offre ou une nouvelle augmentation des valeurs locatives » ajoute Didier Terrier.
L’offre disponible sous 6 mois demeure stable en France à la fin 2022, à un niveau de 2,1 millions de m². Elle évolue néanmoins fortement selon les sous-secteurs géographiques, orientée nettement à la hausse en Hauts-de-France, dans lesquels elle atteint 755 000 m², où à la baisse dans les autres secteurs. Ainsi ne dépasse-t-elle pas 28 000 m² en région lyonnaise, et 69 000 m² dans le pôle marseillais. Elle atteint également un point bas en région francilienne, à un niveau de 705 000 m². Constitué à hauteur de 38 % par des surfaces avec permis de construire et autorisations ICPE obtenus, le potentiel de développement a quant à lui progressé de 13 % en 2022, atteignant 12 millions de m². « L’accroissement de la raréfaction foncière, auquel s’est ajouté un phénomène d’augmentation des coûts de la construction, a amené à une progression sensible des valeurs locatives dans l’Hexagone. En 2022, le loyer moyen - pondéré par la surface - d’un actif de classe A atteignait ainsi 50 euros par m² en France, soit une progression de 8 % par rapport à 2021 » note Didier Terrier. « Dans un contexte de fortes tensions sur les coûts des utilisateurs et des propriétaires, et pour justifier une progression des valeurs locatives appliquées, certains constructeurs ont entrepris la mise en place de prestations énergétiques de haut niveau dans les bâtiments logistiques à construire. Ainsi, c’est à terme une nouvelle classe d’actif, hautement efficiente, qui devrait s’affirmer dans l’Hexagone ».
Sélectivité des investisseurs, dans l’attente de la reprise du marché
Le marché de l’investissement en immobilier logistique pâtit, tout comme celui des utilisateurs, d’un retrait en 2022, bouleversé par les répercussions économiques de la guerre en Ukraine. En dépit d’une baisse de 7 % du montant global investi, ce dernier n’en a pas moins atteint 4,7 milliards d’euros. « Dans un contexte de resserrement de l’accès au crédit, et malgré un intérêt maintenu pour la classe d’actif logistique, les investisseurs ont été contraints à un plus grand attentisme au cours de la dernière année écoulée » explique Nicolas Chomette, consultant associé spécialisé en investissement chez Arthur Loyd Logistique.
Pour la première fois depuis 2013, le marché de l’investissement a été principalement animé par les opérations unitaires, qui ont ainsi atteint le niveau record de 2,4 milliards d’euros engagés, soit une hausse de 34 % par rapport à 2021. Les volumes investis ont été orientés à la hausse dans tous les grands pôles de l’Hexagone, à l’exception des régions lyonnaise et marseillaise, dans lesquelles les opportunités ont manqué. « Si le premier semestre 2022 avait été animé par la réalisation d’opérations de grand volume lancées pour tout ou partie en blanc - à Illies, au Havre ou encore à Bourges - le dernier trimestre 2022 a quant à lui été soutenu par la finalisation de plusieurs opérations Core » ajoute Nicolas Chomette. Citons à titre d’exemple la vente de 3 actifs de taille intermédiaire à Servon, Hem et Lambres lez Douai, acquis par AEW, Edmond de Rothschild et M&G.
Avec 2,3 milliards d’euros engagés, soit une baisse de 29 % par rapport à une année 2021 record, le segment des opérations de portefeuilles a quant à lui connu une inversion de tendance en 2022. Seules 3 opérations de plus de 200 millions d’euros - effectuées à l’initiative de GLP, Prologis et Aberdeen - ont ainsi été enregistrées, contre pas moins de 6 transactions finalisées en 2021. Au cours de la dernière année écoulée, le marché de l’investissement en immobilier logistique a plus spécifiquement été soutenu par une dizaine d’opérations portant sur le segment 100 – 200 millions d’euros. Ainsi le 4eme trimestre 2022 a-t-il été marqué par la cession du portefeuille de messageries Matrix, vendu par Etche et KKR à Realterm, nouvel entrant sur le marché de l’immobilier logistique français.
Au cours de la dernière année écoulée, le marché est resté soutenu par les investisseurs anglo-saxons qui, avec 2,7 milliards d’euros engagés, ont augmenté de 14 % leurs investissements en France. L’année 2022 s’est également caractérisée par un retour en force des investisseurs français - parmi lesquels Alderan, Argan, Axa IM et AEW - qui ont ainsi injecté plus de 800 millions d’euros dans le segment de l’immobilier logistique. A l’inverse, les engagements des investisseurs allemands et singapouriens ont été révisés à la baisse, en dépit des positionnements remarqués de GLP, P3 Logistic Parks, Deka Immobilien et Patrizia. « Ainsi les investisseurs, qui comptent notamment sur des opportunités de réversion locative - dans un contexte de tension foncière - demeurent-ils mobilisés sur le segment de l’immobilier logistique » précise Nicolas Chomette. « Les révisions haussières des taux directeurs appliqués par les banques centrales ont néanmoins amené à une décompression des taux de rendement attendus en immobilier logistique, et à une décorrélation temporaire entre valeurs d’expertise et valeur réelle des actifs ».
A la fin du 4ème trimestre 2022, le taux de rendement prime en immobilier logistique avoisinait ainsi 4,50 %, soit une hausse de 150 points de base en seulement un an. « Dans un contexte d’incertitudes maintenues, alors que le taux de rendement prime pourrait connaître de nouveaux ajustements, les investisseurs resteront fortement sélectifs en 2023, les opérations Core + et Value-added pouvant représenter des réelles opportunités pour les acteurs à la recherche d’une rémunération du risque en phase avec le nouvel environnement de taux » conclut Nicolas Chomette.
