INVESTISSEMENT : Quelle conjoncture pour l’investissement en immobilier d’entreprise en 2023 ?

“Le contexte macro-économique 2022 s’inscrit en clair-obscur”, indique Marine Lamari. En effet, malgré la dégradation du contexte économique liée à la guerre en Ukraine et une importante pression inflationniste, la récession a été évitée en 2022. Que peut-on en déduire pour 2023 ?

Marine LAMARI 

Chargée d’études investissement Arthur Loyd

L’économie souffre d’une accumulation de chocs exogènes : crise sanitaire puis guerre en Ukraine, ruptures d’approvisionnements, envolée du cours des matières premières et de l’énergie... « Nous sommes entrés dans une ère de polycrise », souligne Marine Lamari. Celle-ci se traduit par une inflation qui devrait perdurer jusqu’en 2024 et son corollaire, un resserrement monétaire inédit avec une hausse des taux de 0 à 4 %. A l’image de la FED, la BCE a manifesté son intention de lutter contre l’inflation quoiqu’il en coûte, politique qui s’est traduit par des faillites bancaires, d’abord aux Etats-Unis, puis en Europe avec Crédit Suisse. La crise financière a toutefois été évitée jusqu’à présent intrinsèque des actifs immobiliers entrant dans la composition du portefeuille.

Le marché de l’immobilier d’entreprise a connu une bonne année 2022 avec 25 Mds€ investis, mais une rupture a eu lieu en septembre avec l’augmentation de l’OAT (obligations d’état) à dix ans qui conduit les investisseurs à se détourner de l’immobilier au profit des obligations d’Etat.

Ces chocs exogènes s’accompagnent de changements sociétaux majeurs qui impactent également l’immobilier d’entreprise : défi climatique, vieillissement de la population, nouveaux rapports au travail, développement de l’intelligence artificielle et de la robotique... L’immobilier de bureau devrait rester numéro 1 en matière d’allocation d’actifs, mais les investisseurs devraient poursuivre leur diversification vers l’immobilier de santé, par exemple, qui rapporte à long terme.

Dans ce contexte perturbé, l’économie a fait preuve de résilience. Le PIB 2022 s’est inscrit dans la ligne du rebond post-Covid. Il est attendu flat ou en légère hausse de 0, 5 % en 2023. Plusieurs indicateurs restent bien orientés tandis que le climat des affaires est supérieur à la moyenne de long terme, les carnets de commandes et les investissements des entreprises sont satisfaisants, le marché de l’emploi dynamique, même s’il devrait s’infléchir en 2023. Ces indicateurs sont positifs pour les entreprises qui peinent à recruter.

“Le contexte monétaire n’est pas stabilisé, le contexte obligataire non plus. Selon toutes vraisemblances, l’inflation devrait durer encore un certain temps. De leur côté, les banques centrales n’ont pas terminé de durcir leur politique monétaire pour essayer de lutter contre cette inflation avec un taux directeur de la Banque centrale européenne (BCE) probablement autour de 4 % début 2024. Cela a deux conséquences directes : la hausse du coût de la dette, et la dégradation sensible de la prime de risque de l’immobilier, même si le marché est toujours dans une phase d’ajustement. 

Les vendeurs veulent toujours vendre au prix d’hier, tandis que les acquéreurs espèrent acheter au prix de demain. Ce réglage va durer encore quelques longs mois. 

Aujourd’hui, il y a encore beaucoup de liquidité, ce qui laisse penser que les acteurs qui n’ont pas besoin de recourir à la dette seront ceux qui animeront l’année 2023 en particulier en achetant des actifs auprès des vendeurs qui ont des problématiques de refinancement. Le marché redémarrera une fois que les premiers deals sur ces bases auront lieu, considérant que comme le processus de vente est en moyenne entre quatre et six mois, il faudra tenir compte d’une certaine inertie.  

Dans ce contexte perturbé, nous anticipons néanmoins un marché qui bénéficiera :

. d’une grande variété d’investisseurs aux profils de risque très diversifiés,  

. d’un marché locatif qui reste performant et soutient les marchés de l’investissement.”

Romane QUILLEC  

Consultante investissement Arthur Loyd

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