Rénovation de commerce : la règle générale
En règle générale, l'entrepreneur, propriétaire ou locataire, est libre d'aménager la surface de vente intérieure selon les besoins de son activité commerciale. Ses seules contraintes sont celles relatives à la sécurité et à l'accessibilité des établissements recevant du public (ERP). Les règles sont moins souples en ce qui concerne les travaux touchant à la façade du bâtiment pouvant être soumis à l'autorisation préalable de travaux (DP).
Les règles de sécurité à respecter dans tous les ERP
En cas de rénovation portant sur un local commercial, les conditions de sécurité et d'accessibilité en vigueur doivent être respectées.
La transformation de la boutique ne doit pas empêcher l'accès aux sorties de secours ou entraver le bon fonctionnement du système d'alarme incendie.
Le nouvel agencement doit permettre l'installation d'extincteurs en nombre suffisant et faciles d'accès. L'éclairage de sécurité est obligatoire. Il faut donc l'intégrer au plan d'éclairage général du magasin.
En cas de besoin, les clients et le personnel doivent pouvoir se référer à un plan d’évacuation afin de savoir comment quitter les lieux en toute sécurité.
Les matériaux compatibles avec la rénovation d’un commerce
Compte tenu des précautions valables en matière de sécurité incendie dans les ERP, les agenceurs et les décorateurs sont relativement contraints dans le choix des matériaux. La réaction au feu des produits de construction, des revêtements ou encore des textiles est à évaluer avant d’en valider la pose à l'intérieur du local commercial.
Les conditions d'accessibilité du local commercial rénové
Après rénovation, le local commercial doit respecter les normes d'accessibilité en vigueur. Leur base est définie par la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances et les conditions d'application sont régulièrement précisées par arrêté. La règle générale est que le local commercial neuf ou rénové puisse garantir l'accès, la circulation et la bonne réception des informations par tous les publics, y compris les personnes en situation de handicap, et ce, quelle que soit la forme du handicap (moteur, auditif, cognitif…).
Locataire ou propriétaire, qui paie les travaux de rénovation du commerce ?
Par définition, la rénovation est une opération de travaux qui implique la pose d'éléments nouveaux en remplacement d'ouvrages abîmés, vieillissants ou devenus obsolètes. Il peut s’agir d’une remise à neuf ou d’une profonde transformation selon le résultat attendu.
Ces actions correspondent généralement à celles qui incombent au bailleur, à savoir les « dépenses relatives aux grosses réparations ». Il s’agit de celles qui touchent aux murs de soutènement, à la charpente et à la toiture, ou qui s'imposent face à la vétusté du bien ou le besoin de remise aux normes. Depuis 2014, avec la loi Pinel, ces grosses réparations ne peuvent pas être mises à la charge du locataire.
En revanche, si le projet de travaux porte sur des éléments à remplacer avec, en plus, des améliorations notables par rapport à l'existant, tout ce qui relève de l'embellissement pourra être facturé au locataire du local commercial.
Quelles sont les démarches à réaliser avant la rénovation d’un commerce ?
Sous conditions et selon la nature du projet de rénovation, il peut être nécessaire d'obtenir l'autorisation du bailleur, celle des copropriétaires, un permis de construire, une autorisation d’aménager ou encore la validation de la déclaration préalable des travaux (DP).
Dans quels cas l’autorisation du bailleur est-elle nécessaire ?
Dans un local loué, le preneur doit obtenir l'autorisation préalable du propriétaire pour réaliser des travaux qui touchent au gros œuvre (fondation, mur porteur…).
Pour les simples travaux d'embellissement, l’accord du bailleur n’est pas nécessaire. À condition que les opérations prévues ne constituent pas une transformation trop importante et que le bien puisse être remise en l’état à l'issue du bail.
Dans quel cas le propriétaire doit-il informer le preneur ?
Si le bailleur doit être tenu informé d’un projet de rénovation importante dans son local, l’inverse est aussi vrai. Cette information doit être communiquée dans l’état prévisionnel des travaux envisagés au cours des 3 années suivant la signature du bail.
Le document s'accompagne du budget prévisionnel des travaux. Par la suite, un état récapitulatif des travaux réalisés est remis au locataire en précisant le coût réel de l'opération. Ces informations doivent être transmises 2 mois à partir de chaque période triennale (tous les trois ans).
Pour quels travaux la déclaration préalable DP est-elle obligatoire ?
La déclaration préalable de travaux (DP) est obligatoire dès lors que la rénovation modifie l'aspect de la façade. L’enveloppe extérieure d’un bâtiment donnant sur la voie publique est un élément d'urbanisme. Sa transformation doit donc être validée par les autorités locales. Si le local se trouve dans un immeuble de copropriété, il faudra aussi obtenir l’accord de l'assemblée générale des copropriétaires.
Dans ces conditions, la DP est nécessaire pour :
- faire remplacer ou modifier la vitrine du local commercial ;
- ajuster les dimensions de l'ouverture ;
- ou encore pour peindre la façade dans un coloris différent.
Une autorisation administrative est aussi nécessaire pour installer certaines enseignes commerciales sur la devanture du magasin. Pour les travaux de rénovation avec installation d’une terrasse ou d’un étalage devant le commerce, c’est la validation de demande d'autorisation d'occupation du domaine public qui permet de lancer les travaux.
Pour quels travaux faut-il prévoir un permis de construire ou une autorisation d'aménager un ERP ?
Le permis de construire est requis pour tous les projets qui supposent l'agrandissement de la surface de l’ERP au-delà des valeurs limites en vigueur. Cela vaut aussi pour les modifications effectuées dans le cadre d’un changement de destination du local ou portant sur un bâtiment inscrit au titre des monuments historique, ou situé sur un secteur sauvegardé. La mise en conformité totale aux normes d'accessibilité peut aussi nécessiter un permis de construire.
Pour les travaux d’aménagement intérieur, il faut déposer une demande d'autorisation de construire, d'aménager ou de modifier un ERP afin de vérifier que les règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique sont respectées.
Les délais d'inscription des dossiers complets sont relativement rapides (environ 1 mois). Attention, les délais sont considérablement plus longs pour les demandes d'autorisation d'aménager un ERP (environ 4 mois) et les permis de construire (environ 5 mois). Il est donc important de se renseigner au préalable sur la nature de l'autorisation à obtenir et sur les documents qui seront nécessaires à son traitement.
