Marché de bureaux à Nantes : une offre qui peine à suivre la demande

Après une année 2022 historique, le marché des bureaux à Nantes a subi une contraction marquée de 26 %, revenant à un niveau légèrement inférieur à la moyenne à 5 ans. Au-delà de ces évolutions conjoncturelles, le manque d’offres neuves commence à peser sur les transactions et à limiter les opportunités pour les entreprises.

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Le marché des bureaux en 2023

Enregistrant 113 000 m² de bureaux placés en 2023, dont 1 782 m² par Paprec pour son propre compte, le marché immobilier des bureaux à Nantes a connu un repli notable de 26 %, une évolution qui s'inscrit dans le sillage des défis macroéconomiques de l'année, caractérisés par une montée des taux d'intérêt, un ralentissement de la croissance économique et la persistance de l'inflation. Cette contraction le ramène quasiment à son niveau habituel, après la performance historique de 2022 où 134 000 m² avaient été placés.

Le nombre de transactions est également en déclin avec 75 transactions de moins enregistrées (304 en 2022 VS 229 en 2023).

Quant à la répartition entre le neuf et la seconde main, elle reste quasiment identique avec respectivement 51 900 m² de neuf contre 59 900 m² de seconde main. Le marché a continué à être dominé en fréquence par les petites surfaces, celles de moins de 500 m² captant 83 % de la demande placée. Cependant, certaines transactions de grande envergure ont marqué l'année 2023, comme celles de Lhyfe avec 7 200 m², EDF à Saint-Herblain, totalisant 5 700 m², BNP Paribas avec deux immeubles de 4 600 m² et 4 250 m², et Alterea sur 4 000 m². Ensemble, les 10 transactions dépassant les 2 000 m² ont absorbé 43 % des volumes placés. De plus, l'acquisition, à elle seule, par la CCI Nantes Saint-Nazaire des anciens locaux de BPGO à Saint-Herblain, d'une superficie de 12 266 m², a représenté plus de 10 % du volume total du marché des bureaux à Nantes. Cette acquisition vient cette année fausser la répartition entre les ventes et les locations.

D'autre part, le marché nantais tertiaire tend largement vers la location, corollaire de la domination des investisseurs institutionnels. Cela dit, l'opération d'acquisition menée par la CCI a augmenté la part des achats qui a constitué un tiers des transactions de 2023.

Les centralités de Nantes plébiscitées

En 2023, la répartition géographique des transactions est plutôt conforme aux habitudes du marché. Bénéficiant de la fin de commercialisation de certains programmes sur Euronantes et d’opérations en cours sur l’île de Nantes, le centre de Nantes représente 43% des surfaces. Avec son parc conséquent et quelques programmes neufs disponibles, le Nord-Ouest domine, pour sa part, avec 35 % des volumes, presque 40 000 m² dont 11 000 m² de neuf. Enfin, en raison de l'absence d'offres et malgré le succès des rares opérations neuves lancées dans l’année, les volumes échangés dans les secteurs Sud demeurent faibles : 9 % du marché seulement alors que l’expression de la demande y est plus forte.

Gregory Combeau

Consultant Bureaux Arthur Loyd

"Avec 49 000 m² disponibles, le marché nantais dispose cette année d’un stock de neuf équivalent à seulement une année de transactions, alors qu’un marché sain nécessiterait 18 mois de stock. Quelques rares disponibilités dans le centre-ville (Les Salorges avec 7 000 m² et le Beaumanoir avec 3 200 m²) apportent une bouffée d’oxygène à un marché qui manque de solutions. En périphérie le Nord-Ouest dispose du stock de seconde main le plus conséquent, alors que le Nord-Est (secteur Haluchère) propose un volume de neuf intéressant. Toutefois, la répartition du stock disponible sur la Métropole n’est pas conforme aux besoins du marché avec, en particulier, un secteur Ouest qui devrait consommer ses 15 000 m² de neuf dans l’année, comme c’est le cas chaque année depuis 10 ans. Il est donc urgent de relancer la construction de bureaux dans les secteurs où s'expriment la demande. Ce qui fait défaut aujourd’hui, ce sont les dates certaines de livraison. La demande existe mais il devient compliqué de la satisfaire avec aussi peu d’offres disponibles et à venir. Cette situation a également pour conséquence de pousser à la hausse les loyers ", analyse Grégory Combeau, consultant Bureaux chez Arthur Loyd Nantes.

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