Fonction initialement prévue, usage temporaire… À quoi correspond l’affectation des locaux ? Cette affectation peut-elle évoluer et, si oui, sous quelles conditions ?
Affectation des locaux : de quoi parle-t-on ?
Par affectation d’un bien immobilier, on entend l’usage auquel il est destiné. Ces conditions d'utilisation sont prévues dès la construction. C’est d'ailleurs sous cet angle que l’on peut faire la distinction entre l'usage, l’affectation et la destination. La destination est la fonction initialement prévue. Elle vise la construction.
La demande de permis de construire ou la déclaration préalable des travaux fait état de cette destination. Le Code de l'urbanisme, article R151-28, prévoit plusieurs destinations et sous-destinations : l'exploitation agricole et forestière, les habitations, les commerces et activités de services, les équipements d'intérêt collectif et les services publics et autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire. Cette dernière destination comprend notamment les industries, les entrepôts et les bureaux.
L'usage ou l’affectation est la manière dont le bien est utilisé sur une période donnée. Un changement d'usage peut faire l’objet d’un régime d’autorisation temporaire.
Conformément aux dispositions du Code de la construction et de l'habitation, une personne physique peut ainsi louer des locaux pour une courte durée à une clientèle « qui n’y élit pas domicile », alors que lesdits locaux sont destinés à l'habitation. Ici, la destination n’a pas changé, mais l'usage a été temporairement modifié.
L'affectation, l'usage et la destination font partie des éléments à examiner dans la phase de l’avant-contrat.
Comment changer l’affectation des locaux ?
L’affectation ou l'usage d’un bien immobilier peut être modifié pour passer d’un lieu d'habitation à un local professionnel ou commercial. Dans ce cas, l'obtention d’une autorisation de changement d'usage est obligatoire dans les communes les plus peuplées, dans certains départements et, plus généralement, sur décision du Conseil municipal ou de la Communauté de communes.
Peut-on changer la destination des locaux ?
Changer la destination d'un bien immobilier n’a rien d’anodin. Si plusieurs locaux à usage commercial sont transformés en bureaux ou encore en habitats, la dynamique d’un quartier peut s’en trouver profondément modifiée.
Ces dynamiques font d'ailleurs l’objet de réflexions poussées qui se traduisent dans les plans locaux d'urbanisme (PLU). C’est pourquoi certains changements d’affectation doivent être validés par la commune.
La première démarche consiste à se procurer les PLU et à vérifier qu’ils ne s'opposent pas au changement de destination envisagé. Le projet pourra faire l'objet, soit d’une déclaration préalable des travaux (DP), soit d’une demande de permis de construire, le cas échéant pas l’intermédiaire du mandataire.
Faut-il faire une DP ou demander un permis de construire ?
Tout dépend des changements qui touchent la façade des locaux. Si le changement de destination ou de sous-destination implique une modification de la façade, il faut déposer une demande de permis de construire.
Mais toutes les transformations n'impliquent pas de modifications aussi radicales. Quand la façade reste intouchée, une déclaration préalable de travaux (DP) suffit. Attention toutefois, si la structure porteuse devait être modifiée, alors il faudra tout de même demander un permis de construire.
Les défauts de procédure peuvent avoir des conséquences considérables sur un projet immobilier. Il est donc important de se faire assister par un professionnel dans la rédaction (avenant, clauses..) et la vérification des actes immobiliers.
