La rédaction d'un bail commercial est une étape cruciale dans le processus de location d'un bien immobilier d'entreprise. Que vous soyez propriétaire ou locataire, la clarté et la précision du bail sont essentielles pour éviter les litiges et les malentendus à l'avenir.
Comprendre les types de baux immobiliers
Lorsque l'on aborde la location d'un bien immobilier à des fins commerciales ou professionnelles, il est essentiel de comprendre les différents types de baux immobiliers qui peuvent être utilisés.
Le bail commercial « 3/6/9 »
Le bail commercial "3/6/9" est un type de bail très courant pour la location de locaux commerciaux. Il offre une certaine sécurité aux locataires en permettant des locations de longue durée (neuf ans) avec des points de sortie à trois ans et six ans. Il est important de noter que ce bail est soumis à des règles et à une réglementation spécifiques (renouvellement, indexation du loyer, charges, etc.).
Le bail dérogatoire
Le bail dérogatoire est un contrat de courte durée (moins de trois ans) qui permet au locataire de bénéficier d'une période d'essai avant de s'engager dans un bail commercial de longue durée. Il offre une plus grande flexibilité aux parties.
Le bail professionnel
Le bail professionnel est destiné aux locataires exerçant une activité professionnelle autre que commerciale ou artisanale. Il concerne majoritairement les professions libérales (médecins, architectes, avocats, etc.). Contrairement aux autres formes de bail, la durée de celui-ci est fixée à 6 ans minimum.
Le bail en l'état futur d'achèvement
Le bail en l’état futur d’achèvement (BEFA) est un contrat de location spécifique applicable lorsqu'un bien immobilier est encore en construction ou en rénovation. Il permet aux entreprises de s’engager à louer un bien immobilier avant même que la construction ne soit terminée.
Les éléments clés à inclure dans un bail
Lors de la rédaction d'un bail pour une location immobilière d'entreprise, qu'il s'agisse d'un bail commercial 3/6/9, d'un bail dérogatoire, ou d'un bail professionnel, il est important d'inclure certains éléments essentiels pour garantir une transaction en douceur. Voici quelques points à considérer.
L’identité et les coordonnées des parties
Le bail immobilier doit inclure le nom et les coordonnées précises des parties, à savoir le locataire et le bailleur. Il est important d'inclure leurs noms légaux, adresses postales, numéros de téléphone et adresses électroniques le cas échéant.
La destination du bail
La destination du bail et d’un bien, revient à désigner l’usage affecté au local loué, c’est-à-dire les activités autorisées dans le local. Il est important de le mentionner dans le bail car cela permet de mieux définir les droits et les responsabilités du locataire et du bailleur.
La durée du bail
Tout contrat doit préciser la durée du bail, qu'il s'agisse d'un bail immobilier à durée déterminée ou indéterminée. Il est important d’ajouter également les modalités du droit au renouvellement, le cas échéant.
Le montant du loyer et les modalités de règlement
Le bail doit inclure le montant du loyer mensuel ou annuel, ainsi que les modalités de paiement (par virement bancaire, chèque, etc.). Toute révision de loyer prévue pendant la durée du bail doit aussi être spécifiée.
Les obligations du bailleur
Les obligations spécifiques du bailleur, telles que l'entretien des parties communes, la fourniture des services publics essentiels, les réparations structurelles et les autres potentiels travaux à prévoir doivent être mentionnées.
Les obligations du locataire
Comme pour le bailleur, le locataire a aussi des obligations à respecter. Celles-ci doivent aussi figurer dans le bail. On y retrouve les obligations liées à l'entretien du local, au respect des normes de sécurité, et au paiement du loyer et des charges.
Impôts, taxes, redevances et charges
Il convient de préciser le montant des impôts, taxes (TVA), redevances et charges associés à la location, ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire, conformément à la législation en vigueur.
Le montant du dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie versé par le locataire, ainsi que les conditions de restitution à la fin du bail une fois que les obligations contractuelles ont été remplies, doivent être spécifiés. Il convient de noter que des intérêts doivent être versés au locataire par le propriétaire si le montant du dépôt excède trois à six mois de loyers.
Les modalités de résiliation
Il est nécessaire d'inclure les modalités de résiliation du bail, y compris les préavis requis, les conditions de résiliation anticipée, et les éventuelles sanctions en cas de non-respect des termes du contrat.
