Le sale and lease back : comment ça marche ?
Le sale-and-leaseback est une opération de valorisation immobilière et de cession d'actifs qui offre à une organisation la possibilité de transformer la valeur de ses actifs immobiliers en liquidités immédiates tout en lui permettant de continuer à occuper ces espaces, essentiels à son activité. Cette transaction, impliquant souvent une société de crédit-bail, se présente comme un acte de vente assorti d'un contrat de bail à long terme, créant ainsi une opportunité pour les sociétés de valoriser leurs actifs immobiliers tout en poursuivant leur exploitation. Il est parfois envisageable d'inclure dans l'opération un droit de préférence du locataire en cas de revente, renforçant ainsi la flexibilité de cette stratégie financière.
Les principaux bénéficiaires du sale-and-leaseback sont, en général, les entreprises de taille intermédiaire (ETI) et les petites et moyennes entreprises (PME) opérant dans le secteur industriel. Ce mode de financement, sous forme de leasing immobilier, s'avère particulièrement adapté aux investissements substantiels, comme la mise en place de nouvelles lignes de production.
Cependant, il est essentiel de noter que pratiquement toutes les sociétés, quel que soit leur statut juridique, leur secteur d'activité ou leur taille, ont potentiellement accès au sale-and-leaseback pourvu qu'elles disposent d'actifs immobiliers de qualité à céder. Ce qui compte avant tout, c'est la capacité de la société à respecter les termes du contrat de location en fonction de la valeur des biens qu'elle envisage de vendre.
En soutenant les projets d'investissement de ces organisations et en favorisant leur expansion, le sale-and-leaseback contribue de manière significative au dynamisme économique en maintenant et en développant l'industrie et l'emploi industriel.
Les aspects juridiques et fiscaux à prendre en compte
L'élément clé du sale-and-leaseback se trouve être le contrat de bail commercial. Ce dernier doit être rédigé avec soin pour définir clairement les droits et les responsabilités de toutes les parties impliquées. Cela inclut des éléments tels que la durée de la location, les modalités de paiement du loyer, les responsabilités en matière d'entretien et de réparation, ainsi que les conditions de résiliation. Il est recommandé de faire appel à des experts en droit immobilier pour garantir que le contrat de bail commercial est équilibré et conforme à la législation en vigueur.
Dans certains cas, il peut être pertinent de négocier l'inclusion d'une clause de droit de préférence dans le contrat de bail commercial, donnant au locataire la priorité pour racheter le bien si le propriétaire décide de le vendre à un tiers.
Avant de conclure l'opération de sale-and-leaseback, une due diligence immobilière approfondie est essentielle pour vérifier l'état légal et physique de la propriété. Cela peut inclure des enquêtes environnementales, des inspections structurelles et des recherches de titres de propriété.
Sur le plan fiscal, il est crucial de comprendre les implications de la vente d'actifs immobiliers et des loyers résultant du contrat de bail commercial :
- La vente de l'actif immobilier peut entraîner une imposition sur les plus-values réalisées et les règles fiscales varient selon la juridiction. Certaines régions peuvent offrir des exonérations ou des incitations fiscales pour les ce genre d’opérations.
- Les loyers versés par l'entreprise locataire sont généralement déductibles fiscalement en tant que charges d'exploitation, mais il est important de structurer correctement le contrat de bail commercial pour bénéficier de ces déductions.
- La TVA peut être applicable à la vente de l'actif, et il peut y avoir des implications fiscales sur les loyers. Les règles de TVA doivent être soigneusement évaluées.
La documentation de la transaction doit être réalisée avec précision pour répondre aux exigences fiscales, y compris la rédaction des contrats pour refléter correctement la nature de la transaction et la tenue de registres précis. De plus, il est impératif de respecter les règles et réglementations locales en matière de transactions immobilières, y compris les exigences des Plans Locaux d'Urbanisme (PLU), de permis et d'autorisations gouvernementales.
Enfin, il est essentiel de prendre en compte les aspects juridiques et fiscaux pour éviter tout problème potentiel et assurer une transaction réussie. Il est fortement recommandé de consulter des experts en droit des affaires et en fiscalité spécialisés dans l'immobilier pour naviguer efficacement dans ces considérations complexes.
Exemple concret d'une transaction sale-and-leaseback
Prenons l'exemple d'une entreprise de logistique qui détient un entrepôt essentiel à ses opérations. Cette entreprise a des projets d'expansion et a besoin de liquidités pour les concrétiser. Pour ce faire, elle choisit la voie du sale-and-leaseback.
Celle-ci identifie alors un investisseur immobilier intéressé par son entrepôt et conclut une transaction de sale-and-leaseback. Dans le cadre de cette opération, elle cède l'entrepôt à l'investisseur moyennant un montant préalablement convenu, par exemple, 5 millions d'euros.
Après la vente, la société et l'investisseur signent un contrat de location de l'entrepôt à long terme. Ce contrat permet à l'entreprise vendeuse de continuer à utiliser l'entrepôt pour ses activités quotidiennes, tandis que l'investisseur devient propriétaire de l'actif immobilier.
En contrepartie de la vente de l'entrepôt, la société reçoit immédiatement une somme de 5 millions d'euros. Cela lui offre la flexibilité financière nécessaire pour financer son expansion sans avoir à s'endetter de manière substantielle ou à mobiliser des capitaux considérables.
Cette dernière s'acquitte ensuite d'un loyer mensuel auprès de l'investisseur conformément aux termes du contrat de location. Ce loyer peut être intégré dans ses coûts d'exploitation, lui permettant ainsi de maintenir un équilibre financier tout en continuant à utiliser l'entrepôt pour soutenir ses activités de logistique.
Lease back ou Sale and lease back : quelles différences ?
Deux approches se démarquent : le "lease-back" et le "sale-and-leaseback", avec des particularités et des avantages distincts.
Lease-back ou location financière
Imaginez une entreprise qui possède des biens immobiliers tels que des bureaux ou des entrepôts. Cette société décide de céder ses biens à une société de crédit-bail tout en continuant à les occuper en tant que locataire. Cette transaction a pour principal objectif de renforcer sa trésorerie en convertissant ses actifs immobiliers en liquidités, tout en maintenant son droit d'utilisation. Le bail qui lie l'organisation au propriétaire est à durée déterminée et ne peut pas être résilié par simple préavis. Sur le plan fiscal, les loyers de ce crédit-bail sont totalement déductibles de l'impôt sur les sociétés, et l'amortissement de l'actif est plus rapide par rapport à une détention classique, ce qui est un avantage. Cependant, à la fin du contrat, lorsque le bien est réintégré dans le bilan de l'entreprise, cela peut entraîner une fiscalité plus lourde.
Sale and lease-back ou cession-bail
Maintenant, imaginons qu’une société vend ses biens immobiliers à un tiers, souvent un investisseur immobilier, tout en concluant immédiatement un contrat de location de ses bureaux à long terme pour continuer à occuper les actifs vendus. Contrairement au lease-back, où l'opération avec laquelle la société initiale détient une option d'achat pour récupérer le bien, le sale and lease-back, entraine une cession définitive. Cette opération peut être stratégique pour se concentrer sur son cœur de métier. Par exemple, certaines grandes organisations ont cédé leurs biens immobiliers pour se focaliser sur leurs activités principales. Les contrats de location sont généralement des baux commerciaux et leur durée est négociée lors de la transaction. Cette approche permet à la société de libérer de la trésorerie tout en gagnant en flexibilité et en se concentrant sur son domaine d'expertise.
En résumé, le lease-back permet à une société de vendre ses biens tout en restant locataire avec une option d'achat à terme, tandis que le sale and lease-back consiste à vendre définitivement les biens et à conclure un contrat de location à long terme. Chacune de ces approches présente des avantages fiscaux et financiers spécifiques, ce qui signifie qu'il est essentiel pour les entreprises de choisir celle qui correspond le mieux à leurs besoins et à leur stratégie globale.
