Comprendre les aspects juridiques à la signature d'un bail commercial
La signature d’un bail commercial engage locataire et bailleur sur plusieurs années et implique des obligations spécifiques, tant en termes de durée, de loyer que de charges. Parmi les aspects juridiques à la signature d'un bail commercial, il est essentiel de prendre en compte la durée minimale de 9 ans, les révisions du loyer, ainsi que la répartition des charges locatives. Le dépôt de garantie, les travaux à réaliser, ainsi que les clauses particulières comme celles relatives à la cession du bail ou à la résiliation, doivent également être négociées avec soin. Enfin, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail, sauf en cas de motifs graves justifiant une éviction.
Résiliation d'un bail commercial
La résiliation du bail commercial est soumise à un délai de préavis, délai désignant le moment où le contrat est résilié avec l'ancien bailleur. Le début du préavis prend effet à partir de la date de réception de la lettre recommandée de résiliation du bail. Elle est à envoyer six mois avant la date prévue de résiliation.
La résiliation du bail commercial est possible dans les cas suivants :
- D'un accord commun entre le bailleur et le locataire,
- À la fin de chaque période triennale,
- Par application d'une clause résolutoire (défaut de paiement du loyer, changement d'activité sans prévention du bailleur…),
- Par voie judiciaire, lorsque les obligations ne sont pas remplies par une partie.
Renouvellement du bail commercial
Le statut des baux commerciaux garantit le droit au renouvellement du bail commercial par le locataire. Ce droit étant public, il n’existe aucune disposition contractuelle ou cause spécifique capables de s’opposer au droit de renouvellement. Dans les faits, à la fin d’un bail de 9 ans, quatre possibilités se dessinent :
- Le renouvellement est accepté par le bailleur après proposition du locataire ou est directement proposé par le propriétaire ;
- Le renouvellement est refusé par le bailleur qui doit alors régler une indemnité d’éviction à son locataire ;
- Le renouvellement est refusé par le bailleur qui justifie d’une raison “grave et légitime“ pour ne pas avoir à payer l’indemnité d’éviction ;
- Le renouvellement n’est proposé ni refusé par aucune des deux parties. On parle alors de tacite reconduction, à durée indéterminée. Dans ce cadre, chacune des deux parties peut rompre le contrat de bail commercial après une période de préavis d’au moins 6 mois.
Dans les faits, le renouvellement du contrat de bail est du ressort du propriétaire bailleur. C’est en effet ce dernier qui accepte la proposition de renouvellement de l’entreprise locataire ou qui décide de lui donner congé, moyennant une indemnité d’éviction, ou non selon les circonstances.
L’initiative de renouvellement ou de congé revient au locataire seulement s’il n’a pas reçu de notification de congé de la part de son propriétaire dans le délai imparti.
Peut-on rédiger soi-même un bail commercial ?
Rédiger soi-même un bail commercial est possible, mais cela comporte des risques. Le bail commercial est un document essentiel qui régit les relations entre un propriétaire et un locataire, garantissant au locataire le droit de renouveler son bail pour une durée de 9 ans. Bien que la loi permette à un propriétaire de rédiger ce contrat, il est crucial d’être vigilant face à la complexité des clauses, comme la fixation du loyer, la répartition des charges ou les modalités de révision. Un manquement ou une erreur peut entraîner des conséquences juridiques importantes. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour sécuriser la rédaction et éviter tout litige futur.
Comment négocier ou renégocier votre bail commercial ?
Que ce soit lors de la signature initiale ou à l'approche du renouvellement, savoir négocier ou renégocier votre bail commercial est crucial pour sécuriser des conditions avantageuses. Plusieurs éléments peuvent être ajustés lors de la négociation, tels que le loyer, les charges, ou encore la durée du bail. Une bonne préparation est essentielle pour comprendre les besoins de votre activité et évaluer le marché immobilier. En cas de renégociation, il est souvent possible de tirer parti des fluctuations du marché ou d'événements extérieurs pour obtenir de meilleures conditions. Il est recommandé de faire appel à un expert immobilier ou un avocat spécialisé pour maximiser vos chances de succès et garantir la solidité juridique de l'accord.
Cession d’un bail commercial
Bien qu’une entreprise locataire ne dispose d’aucune possibilité de rupture de son contrat de bail commercial avant la fin de chaque période triennale, elle est malgré tout en droit de céder son bail à un tiers.
Le cas échéant, le contrat de bail commercial permet l’inscription d’une clause dite de solidarité, visant à rassurer le bailleur quant au repreneur du fonds de commerce et du bail. Selon cette clause, le locataire actuel reste solidaire du paiement des loyers de l’entreprise repreneuse.
Les différences majeures entre un bail commercial et un bail professionnel
Les baux professionnels et commerciaux se différencient sur quelques points précis :
- Si un professionnel inscrit aux BNC (Bénéfices Non Commerciaux) peut demander à être soumis au statut des baux commerciaux, il est impossible pour un artisan ou un commerçant de signer un bail professionnel.
- La durée d’un bail professionnel est de 6 ans minimum, contre 9 ans pour le bail commercial.
- La résiliation d’un bail professionnel peut intervenir à tout moment du contrat, chose beaucoup plus réglementée dans le bail commercial.
- Le droit au renouvellement n’existe pas dans le bail professionnel.
- Alors que le locataire d’un bail commercial ne peut sous-louer son local sans clause spécifique stipulée au contrat ou sans autorisation expresse du bailleur, le locataire d’un bail professionnel est libre de sa décision, sauf contre ordre stipulé au contrat.
- Une cession de contrat de bail est impossible à interdire dans un contrat de bail commercial. Elle dépend uniquement du formalisme du contrat signé entre le bailleur et le locataire dans un bail professionnel.
Vous souhaitez être conseillé pour négocier, rédiger ou résilier votre bail commercial ? Arthur Loyd vous accompagne dans vos démarches.
