Utilisateurs : inversion de tendance au troisième trimestre 2022
Le marché de l’immobilier logistique français marque le pas, avec 2,3 millions de m² placés entre janvier et septembre 2022, soit une baisse de 14 % par rapport à 2021. « Si l’activité des utilisateurs s’est maintenue au premier semestre, elle a néanmoins connu au troisième trimestre sa plus faible performance depuis 2015, avec seulement 743 000 m² commercialisés » précise Didier Terrier, Directeur Général d’Arthur Loyd Logistique. « Les incertitudes pesant sur l’évolution de la consommation des ménages et des carnets de commande des entreprises, dans un climat macroéconomique profondément bouleversé par la guerre en Ukraine et la crise énergétique, poussent aujourd’hui certains donneurs d’ordre à l’attentisme » ajoute-t-il.
Le léger retrait des secteurs majeurs de la dorsale ne doit néanmoins pas masquer une bonne performance des pôles parisiens, lyonnais et marseillais, dans lesquels la demande placée a atteint 1,4 million de m² depuis le début d’année, progressant ainsi de 54 % par rapport à 2021. Si les volumes acquis ou pris à bail sont orientés à la baisse en Hauts-de-France, après une année 2021 exceptionnelle, ils n’en surpassent pas moins de 19 % leur moyenne décennale, avec 369 000 m² commercialisés.
« Le repli des secteurs secondaires, enclenché en 2020 après une année 2019 record, s’est poursuivi au cours des 9 derniers mois : seuls 585 000 m² y ont été placés, soit un recul de 35 % par rapport à 2021 » note Didier Terrier. Les 3 pôles leaders - région orléanaise, Grand-Est et Occitanie - qui concentrent 62 % du volume total commercialisé, ont ainsi tous connu une baisse d’activité. A l’extérieur de la dorsale, seules les opérations concernant le créneau de surfaces 10 000 – 19 999 m² ont progressé, représentant 37 % de la demande placée globale, soit leur troisième meilleure performance depuis 2011. A l’inverse, le segment des transactions de plus de 40 000 m² s’est fortement contracté, la demande placée ayant accusé un recul de 70 % sur ce périmètre.
Tandis que les volumes acquis ou pris à bail par les prestataires ont diminué de près de 500 000 m² en 2022, après une année 2021 certes exceptionnelle, les chargeurs ont connu quant à eux une légère hausse d’activité, avec 1,3 million de m² commercialisés. Le marché s’avère néanmoins fortement concentré : les 3 retailers les plus actifs en France ont ainsi représenté 87 % du volume global pris par la grande distribution. Parmi eux, Lidl s’est plus particulièrement illustré, avec 9 transactions réalisées, totalisant plus de 400 000 m². Les spécialistes du e-commerce, les industriels, et plus spécifiquement les grossistes, accusent quant à eux un net repli, avec seulement 554 000 m² placés en 2022, contre 1 million de m² un an plus tôt.
Si le créneau des surfaces neuves ou à construire demeure le principal soutien du marché, représentant 61 % du volume global commercialisé, 70 % de la baisse de demande placée actée en 2022 porte plus spécifiquement sur ce segment d’activité. « Les développeurs sont par ailleurs aujourd’hui confrontés à trois défis de taille. A la complexification croissante des obtentions de permis de construire - engendrée par la mobilisation contre l’artificialisation des sols - sont venues plus récemment s’ajouter des difficultés d’ordre économique, causées par une plus grande volatilité des coûts de construction, mais également de nature financière, du fait d’un accès plus restreint au crédit » explique Didier Terrier. « Rien d’étonnant, dans ce contexte, et alors que l’offre demeure relativement restreinte à ce stade, à ce que les valeurs locatives connaissent une tendance haussière, atteignant - en moyenne pondérée - 51 euros par m² et par année pour les bâtiments de classe A en France, cela après 6 ans de relative stabilité dans la plupart des secteurs » ajoute-t-il.
Le stock d’offre disponible sous 6 mois demeure stable en France, où il atteint 2,1 millions de m². Alors que les marchés lyonnais et parisien connaissent toujours un phénomène de forte tension foncière, avec respectivement 28 000 et 661 000 m² disponibles, le stock progresse néanmoins nettement en Hauts-de-France, où il culmine à 644 000 m², retrouvant ainsi son point haut de la fin d’année 2020. Cette progression s’expliquant plus spécifiquement par la livraison en blanc de bâtiments de grand volume. Les pôles secondaires, s’ils pâtissent d’une baisse de la demande placée, connaissent également une raréfaction de l’offre : 652 000 m² y étaient disponibles à la fin juin, soit une baisse de 21 % par rapport au T4 2021. Le potentiel de développement est quant à lui stable, à un niveau de 11 millions de m².
« La notion de marché cyclique, souvent utilisée pour décrire le segment de l’immobilier d’entreprise - et notamment les hausses et les baisses d’activité dans ce dernier - n’est pas pour autant synonyme de retour aux pratiques d’autrefois, à fortiori pour l’immobilier logistique. A titre d’exemple, le renforcement important du cadre réglementant les conditions d’artificialisation des sols, qui vise à s’inscrire dans la durée, vient aujourd’hui battre en brèche l’idée d’un foncier aisément accessible à l’extérieur des grandes villes. Idée qui avait pourtant amené à la création de cette nouvelle typologie d’actif il y a de cela près de 30 ans. Sauf effondrement du marché des utilisateurs, ou revirement brusque de la position du législateur, l’heure est donc également à la fin de l’abondance pour le foncier logistique. C’est dans ce cadre législatif mouvant que se pose aujourd’hui la problématique de la valorisation des actifs logistiques, ayant le mérite d’être localisés sur des terrains déjà sécurisés » conclut Didier Terrier.
Investissement : nouveau record des engagements, en dépit d’un incontestable durcissement du marché
1,3 milliard d’euros a été engagé dans l’immobilier logistique français au cours du seul troisième trimestre 2022, soit un chiffre stable par rapport à 2021 et 2019, années fastes pour cette classe d’actif. « Les observateurs auraient pu s’attendre à un brusque ralentissement du marché de l’investissement, au regard de la dégradation récente de l’environnement économique. Il n’en a rien été, si l’on considère les transactions d’ores et déjà finalisées : ce sont au total 3,4 milliards d’euros qui ont été engagés entre janvier et septembre 2022, soit une hausse de 22 % par rapport à 2021, déjà hors normes par son fort niveau d’activité » note Nicolas Chomette, consultant associé spécialisé en investissement chez Arthur Loyd Logistique.
La hausse du volume global investi s’explique plus spécifiquement par une nette progression des transactions unitaires, 1,6 milliard d’euros ayant été engagé dans ce type d’opération au cours des 9 derniers mois. Notons ainsi la finalisation d’une transaction en blanc de grand volume, réalisée à l’initiative de GLP à Denain (Hauts-de-France). La cession par Renault de son actif de Fouchères (Bourgogne), vendu à Argan, illustre également le dynamisme des opérations d’externalisation immobilière. Dans un contexte de durcissement de l’accès au crédit, le Sale & Leaseback - qui permet à des utilisateurs de dégager de la trésorerie tout en se recentrant sur leur secteur d’activité - pourrait ainsi plus globalement devenir un pilier du marché.
Les montants engagés dans le cadre de transactions unitaires ont aussi bien été orientés à la hausse dans les pôles majeurs de la dorsale qu’à l’extérieur de ces derniers, ces différents ensembles géographiques ayant même connu en 2022 des records d’activité. « Les engagements se sont néanmoins majoritairement concentrés dans les principaux secteurs de la dorsale, qui ont ainsi recueilli près des deux tiers du volume total investi » ajoute Nicolas Chomette. Cette situation dissimulant cependant des évolutions contrastées, alors que l’activité des investisseurs s’est positionnée à un point haut en régions francilienne et lilloise, mais a stagné dans le pôle lyonnais, et même diminué fortement dans le secteur de Marseille, faute d’opportunités, après une année 2021 certes exceptionnellement active. Dans les pôles secondaires, ce sont plus spécifiquement la Bourgogne-Franche-Comté, le Centre-Val-de-Loire et les Pays-de-la-Loire qui ont concentré l’essentiel de l’activité, recueillant 73 % du volume engagé.
Le segment des portefeuilles est resté quant à lui peu ou prou stable, avec 1,8 milliard d’euros investi en 9 mois. Le troisième trimestre a plus spécifiquement été marqué par une opération de très grand volume, réalisée à l’initiative de Prologis. Les montants injectés dans le cadre de transactions de plus de 200 millions d’euros ont néanmoins été en retrait, baissant de 25 % par rapport à 2021. Ce sont les opérations de taille intermédiaire - entre 50 et 200 millions d’euros - qui ont plus globalement soutenu le marché, à un niveau de 1,9 milliard d’euros. Les transactions inférieures à 50 millions d’euros ont quant à elles été orientées à la baisse.
Les investisseurs anglo-saxons, plus spécifiquement américains et anglais, ont nettement augmenté leurs prises de position sur le marché français, avec près de 2 milliards d’euros engagés en 2022, soit une hausse de 39 % par rapport à 2021. Les acteurs singapouriens sont demeurés également fortement actifs, par le biais de GLP et P3 Logistics Parks. A l’inverse, les investisseurs allemands et canadiens ont nettement réduit leurs prises de positions, ne représentant plus que 10 % du montant total investi, contre 32 % en 2021.
« Dans un nouveau contexte marqué par la forte remontée de l’inflation et le resserrement généralisé des politiques monétaires, les investisseurs ont plus globalement acté le brusque changement de nature du marché de l’immobilier logistique » note Nicolas Chomette. Les conditions de financement actuelles des investisseurs, couplées à la dégradation sensible de la prime de risque, posent plus spécifiquement la question de la nécessaire redéfinition du taux prime logistique. Si une transaction a effectivement pu être réitérée en fin de troisième trimestre, sur la base d’un taux de capitalisation de 3,75 %, elle ne reflète plus néanmoins la réalité actuelle des négociations entre vendeurs et acquéreurs potentiels d’actifs, du moins pour les plateformes logistiques récemment mises sur le marché.
« Dans ce contexte, une correction du taux prime logistique a déjà été actée, comprise entre 50 et 75 points de base. Néanmoins, le manque de visibilité des investisseurs laisse présager une poursuite de la décompression des taux, dans les quelques mois à venir. Il n’en reste pas moins que l’actif logistique suscite toujours l’intérêt nourri d’un grand nombre d’investisseurs, prenant en compte le manque d’offres de bâtiments, le maintien du marché locatif, ainsi que l’évolution haussière des valeurs locatives » conclut Nicolas Chomette.
