Utilisateurs : les pôles majeurs de la dorsale privilégiés
Avec 1,5 million de m² placés, le marché de l’immobilier logistique français a connu, au S1 2022, sa deuxième meilleure performance enregistrée depuis 2011. « Les véritables répercussions économiques de la crise ukrainienne ne se sont pour autant, à ce jour, pas encore fait véritablement ressentir » note Didier Terrier, Directeur Général d’Arthur Loyd Logistique.
« Les freins qui pèsent actuellement sur la consommation, dans un contexte global d’inflation et de resserrement de la politique monétaire, rendent ainsi plus incertain le lancement de nouveaux projets par les utilisateurs » explique-t-il. La bonne performance du marché français ne concerne par ailleurs pas tous les pôles logistiques de l’Hexagone.
Le retrait des secteurs secondaires se poursuit ainsi au premier semestre 2022, la demande placée n’y ayant pas dépassé 404 000 m². Cela alors que ces pôles avaient culminé, pour mémoire, à un niveau de 863 000 m² au premier semestre 2019. La Normandie, le Grand-Est et la région Centre, secteurs leaders en 2021, ont plus particulièrement accusé un recul de 51 %, pénalisés notamment par l’absence d’opération de grand volume.
Ainsi les pôles majeurs de la dorsale, connaissant quant à eux leur meilleure performance enregistrée depuis 2015, concentrent-ils 74 % de la demande placée totale, avec 1,1 million de m² commercialisés. La région parisienneconnaît plus spécifiquement un record d’activité, avec 638 000 m² acquis ou pris à bail en un seul semestre. 3 transactions, réalisées à l’initiative de Zalando à Montereau-sur-le-Jard, et de Lidl à Ablis et Vaux-le-Pénil, représentent 48 % du volume total commercialisé. Si les Hauts-de-France connaissent quant à eux un recul par rapport à une année 2021 exceptionnelle, la demande placée n’en dépasse pas moins de 34 % son niveau moyen commercialisé en 11 ans. Le sud-est de la France n’est pas en reste : même si une seule transaction a été actée en région marseillaise, réalisée par Lidl dans le parc des Bréguières, la région lyonnaise à quant à elle bénéficié d’une activité nourrie, avec 221 000 m² placés.
« Après une année 2021 en demi-teinte, les acteurs de la grande distribution ont significativement accru leurs prises de positions au cours des 6 derniers mois. Parmi eux, Lidl, Intermarché et But se sont plus particulièrement illustrés, avec 8 transactions réalisées, pour un total de 411 000 m². Soit 89 % des surfaces prises par les retailers » note Didier Terrier. Plus globalement, et notamment du fait de plusieurs opérations d’e-commerçants, les chargeurs sont à l’origine de 67 % du volume total acquis ou pris à bail en France. Cela alors que les prestataires accusent quant à eux un recul de 36 %, en dépit de 2 opérations de plus de 40 000 m², réalisées par Jung Logistique à Illies, et Ceva Logistics à St-Quentin-Fallavier.
« Dans un contexte de durcissement des positions de certaines collectivités et associations environnementales, hostiles à la construction de nouvelles plateformes logistiques, les utilisateurs continuent pourtant à considérer le segment du neuf comme une réponse à leurs stratégies immobilières. Les 2/3 du volume commercialisé global portent ainsi sur des surfaces à construire, ou livrées en blanc » ajoute Didier Terrier. Au total ce sont près de 300 000 m² de transactions qui ont été finalisées dans le cadre d’opérations spéculatives.
L’offre de bâtiments disponibles sous 6 mois en France diminue de 9 % à la fin du T2 2022, atteignant 2,1 millions de m². Le stock s’est plus particulièrement résorbé en région francilienne, où seuls 648 000 m² de surfaces étaient ainsi vacants à la fin juin, une évolution s’expliquant pour partie par la très bonne performance des utilisateurs dans ce secteur. La situation de quasi-pénurie d’offres perdure par ailleurs en région lyonnaise, avec seulement 30 000 m² proposés à la location à la fin juin. Le stock est, à l’inverse, orienté à la hausse en régions marseillaise et lilloise, où il atteint respectivement 156 000 et 569 000 m². Le potentiel de développement reste quant à lui stable, avec 11,5 millions de m² projetés, que les permis de construire et certifications ICPE soient obtenus, déposés ou à déposer.
Investissement : la logistique rattrapée par la politique monétaire des banques centrales
Le segment de l’investissement en immobilier logistique est demeuré de très bonne tenue au S1 2022, avec 2 milliards d’euros engagés en France, soit une progression de 40 % par rapport au S1 2021 (le segment des locaux d’activité demeurant exclu du périmètre traité). « Au cours du dernier trimestre, une politique de hausse des taux directeurs - qui vise à lutter contre l’inflation galopante - a cependant été engagée par la Réserve Fédérale Américaine, et annoncée par la Banque Centrale Européenne. Elle a provoqué un certain attentisme des investisseurs, au moins à court terme, dans l’attente d’une plus grande lisibilité du marché » note Nicolas Chomette, consultant associé spécialisé en investissement chez Arthur Loyd Logistique.
« Si cette nouvelle stratégie a d’ores et déjà amené à une correction des taux de capitalisation attendus de plusieurs actifs actuellement sur le marché, ou même au retrait de ces derniers, le volume global investi au cours du premier semestre 2022 - qui correspond en réalité à des opérations déjà en cours de cession avant le début du conflit ukrainien - n’est cependant pas un reflet fidèle des évolutions récentes du marché » ajoute Nicolas Chomette.
Alors que le segment des portefeuilles est demeuré peu ou prou stable au cours des 6 derniers mois, avec 1,1 milliard d’euros engagés, les sommes investies par le biais de transactions unitaires ont quant à elles fortement crû. Elles représentaient ainsi 48 % du volume total injecté dans l’immobilier logistique français au cours du premier semestre 2022, contre seulement 26 % en première partie d’année 2021. En témoignent les positionnements de Segro au Plessis-Pâté, ou encore Deka Immobilien à Monterau-sur-le-Jard, les investisseurs sont restés fortement présents sur le segment des VEFA, qui ont ainsi représenté 75 % des sommes engagées dans le cadre de transactions unitaires.
Pas moins de 7 de ces opérations ont porté plus spécifiquement sur des bâtiments lancés pour tout ou partie en blanc, XXL pour 6 d’entre eux. Fait notable, le segment des opérations comprises entre 100 et 200 millions d’euros a plus spécifiquement dynamisé le marché au premier semestre 2022, avec pas moins de 600 millions d’euros engagés, cela alors que les premières parties d’année 2021 et 2020 avaient été très nettement animées par des ventes de portefeuilles valorisés à plus de 200 millions d’euros. Au-delà de la cession de lancements spéculatifs, la vente par AEW du portefeuille Cornerstone, acquis par Aberdeen au deuxième trimestre, est une illustration de l’attrait que peut représenter un portefeuille d’actifs Core localisés au coeur de la dorsale.
Tandis que les investisseurs allemands avaient été particulièrement actifs sur le marché français durant les premières parties d’années 2021 et 2020, le premier semestre 2022 s’est caractérisé par un retour en force des acteurs britanniques et américains, à l’origine de 51 % des sommes totales engagées. Notons également une importante présence des investisseurs singapouriens, par le biais de GLP, ou encore français, en témoignent les acquisitions de Alderan ou Groupama Gan REIM.»
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