Chez Arthur Loyd, nous comprenons l'importance de maîtriser ce processus. Un calcul précis des loyers immobiliers professionnels est fondamental pour garantir la stabilité financière d’une entreprise, car il peut avoir un impact sur les coûts opérationnels.
Les types de loyers professionnels
Lorsque vous estimez le loyer d'un bien professionnel, le choix du type de loyer est crucial.
Le loyer au mètre carré
Le loyer au mètre carré est une méthode de tarification qui se base sur la superficie du local. Plus l'espace est grand, plus le loyer sera élevé, et vice-versa. Ses avantages sont la transparence, la simplicité, une meilleure anticipation des coûts pour les entreprises et un calcul de la valeur du bien par rapport au loyer facilité. Cependant, elle peut entraîner des inconvénients, comme un loyer élevé pour un espace mal aménagé ou un loyer bas pour un espace de qualité supérieure.
Le loyer au coût global
Le loyer au coût global est une approche qui inclut tous les coûts associés à la location, comme les charges, les taxes, voire les frais d'entretien. Elle convient particulièrement aux contrats de location à long terme, offrant une prévisibilité des coûts, quelle que soit la taille de l'espace loué, en prenant en compte des frais annexes fluctuants tels que la sécurité, l'entretien des espaces communs ou la promotion.
Facteurs influents sur le calcul des loyers professionnels
Plusieurs facteurs influent sur le loyer d'un bien professionnel, provoquant des augmentations de loyer annuelles.
L’emplacement
L'emplacement de votre local professionnel est essentiel pour déterminer le loyer. Les zones urbaines prisées et les quartiers dynamiques ont des loyers plus élevés en raison de la demande accrue, tandis que les zones périphériques offrent des tarifs plus abordables. Pour négocier un loyer basé sur l'emplacement, effectuez une recherche approfondie, analysez la concurrence, évaluez la demande et envisagez des clauses flexibles dans le contrat.
La taille du bien
La superficie de l'espace que vous louez est un autre facteur majeur. En général, un espace plus grand entraîne un loyer plus élevé. Cependant, il est crucial d'optimiser l'utilisation de l'espace en fonction de vos besoins spécifiques. Considérez des solutions comme des zones polyvalentes, le partage d'espaces communs ou la sous-location si le contrat le permet.
Les charges incluses dans le loyer
Il est primordial de connaître les charges incluses dans le loyer pour éviter les mauvaises surprises, lors d’une franchise de loyer par exemple, car celles-ci ne sont pas comprises.
Charges locatives
Élément clé du calcul des loyers professionnels, les charges locatives englobent les coûts liés à l'utilisation de l'espace de location. Elles comprennent des frais comme les charges de copropriété, les taxes foncières, les coûts d'entretien des parties communes et parfois les services de sécurité. Ces modalités varient d’un contrat à l’autre (fonds de commerce, loyer capitalisé, etc.) et d'un endroit à l'autre, d'où l'importance de les comprendre.
Charges non locatives
Les charges non locatives, quant à elles, ne sont pas directement liées à l'utilisation de l'espace de location. Souvent exclues du loyer de base, elles peuvent entraîner des dépenses inattendues si elles ne sont pas clairement définies. Savoir ce qui peut être exclu du loyer est essentiel, car cela dépend du contrat de location. Les charges non locatives incluent parfois les frais d'électricité, de chauffage, de climatisation, d'assurance et d'entretien spécifique à l'espace loué. Négocier des charges minimales peut être avantageux pour assurer la prévisibilité des coûts, en particulier lorsque ces charges non locatives peuvent varier considérablement en fonction de la consommation.
Les révisions de Loyer
La gestion des coûts de location implique de maîtriser les revalorisations de loyer. Elles influencent directement le montant que vous payez pour votre espace professionnel.
Les révisions annuelles
Les contrats de location courants incluent des indexations de loyers annuelles, basées sur des indices tels que l'Indice du Coût de la Construction (ICC) ou l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC). Chaque année, le loyer est ajusté en fonction de ces indices. Comprendre ces indices est alors essentiel pour anticiper les augmentations de loyer, planifier les dépenses et négocier les conditions lors de la signature du contrat.
Les révisions triennales
Contrairement aux révisions annuelles, les révisions triennales surviennent tous les trois ans dans les contrats de location professionnels. Les règles varient selon les contrats et les lois locales, mais elles offrent une stabilité des coûts sur une période plus longue. Négocier équitablement les révisions triennales est crucial pour éviter des augmentations de loyer soudaines et excessives.
Les taxes et impôts
Les taxes et les impôts sont essentiels dans le calcul des loyers professionnels.
La TVA sur les loyers professionnels
La TVA sur les loyers professionnels s'applique lorsque le bailleur est assujetti à la TVA pour un espace professionnel. Elle augmente le coût du loyer de base et il est crucial de comprendre ses taux et exemptions pour anticiper les dépenses.
La contribution économique territoriale (CET)
La CET est une taxe locale composée de la CFE et de la CVAE, calculée en fonction de la valeur locative des biens immobiliers utilisés par l'entreprise. Comprendre la CET est important pour gérer efficacement les coûts, en négociant la répartition avec le propriétaire ou en optimisant la valeur locative déclarée pour réduire la charge fiscale liée à la location professionnelle.
