Vous êtes à la recherche de locaux commerciaux pour votre entreprise et vous apprêtez à signer un contrat de bail commercial ? Prenez le temps d’étudier chaque point du contrat, car il est possible de négocier certains éléments avant de signer. Parmi les points à négocier, il y a le loyer.
Quels sont les éléments qui composent le loyer ?
Le loyer d'un bien immobilier d’entreprise est généralement composé de plusieurs éléments, dont les principaux sont le loyer de base, les charges locatives, la taxe sur les ordures ménagères, la TVA sur loyer (le cas échéant), un dépôt de garantie, des indexations périodiques, et des charges spécifiques pour des services ou équipements particuliers.
Les éléments à négocier relatifs au loyer
Lorsque vous envisagez de louer un espace en immobilier d'entreprise, certains éléments du bail commercial, et notamment des éléments relatifs au loyer, sont plus ou moins négociables.
La fixation du loyer initial
La fixation de loyer initial est une partie négociable. Avant de se lancer dans la négociation, il est préférable d’analyser le marché et les biens similaires afin d’avoir une idée claire et précise de ce que vous pouvez négocier. Il est convenable d’éviter de calculer le loyer par rapport au chiffre d’affaires ou tout autre facteur lié à votre activité professionnelle.
Le paiement du loyer
Il s’agit ici de négocier l’échéancier de paiement du loyer. Cet élément est difficilement négociable car le bailleur attend souvent un paiement régulier et fréquent (mensuel ou par trimestre échu) afin d’être sûr que vous payez correctement.
La révision du loyer
Selon l’ILC ou l’ILAT, un loyer ne peut être révisé que tous les 3 ans, et seulement à la demande du bailleur. En dessous- de 3 ans, la révision de loyer est interdite.
Lors de la négociation du bail commercial, vous avez l'opportunité de discuter de l'indice de référence qui sera utilisé pour l'indexation du loyer, pour tenir compte au mieux de l'inflation et anticiper les révisions de loyer.
Le plafonnement et le déplafonnement du loyer
Le plafonnement du loyer ne peut pas dépasser l’indice fixé dans le bail. Cependant, il peut être revu à la baisse selon la réalité du marché. Pour le déplafonnement, il est possible de négocier avec le bailleur à la signature du bail.
Pourquoi négocier son loyer en immobilier d’entreprise ?
Négocier son loyer en immobilier d'entreprise présente de nombreux avantages pour les entreprises
Elle permet de réduire les coûts d'exploitation, ce qui peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre entreprise. Une économie sur le loyer peut être réinvestie dans d'autres domaines de l'entreprise, ce qui libère de la trésorerie (croissance de l'entreprise, le recrutement de personnel, ou d'autres besoins opérationnels) et améliore la compétitivité.
Comment négocier son loyer en immobilier d’entreprise ?
La négociation du loyer en immobilier d'entreprise est une étape cruciale pour réduire les coûts et assurer la rentabilité de votre entreprise.
Etudier le marché
Avant de commencer la négociation, effectuez des recherches approfondies sur le marché de l'immobilier d'entreprise dans votre région. Connaître les tarifs moyens de location pour des biens similaires vous aidera à établir une base solide pour la négociation et estimer le loyer au mieux.
Identifier les besoins de l’entreprise
Définissez clairement vos besoins et objectifs en matière d'espace de bureau. Cela vous permettra de négocier en fonction de vos besoins spécifiques, que ce soit en termes de superficie, d'emplacement ou d'aménagements.
Préparer un argumentaire
Afin de maximiser vos chances de négocier convenablement, préparez une argumentation solide pour soutenir votre négociation de loyer. Mettez en avant des éléments tels que la durée de location, le bon entretien du bien, ou l'historique de paiement de loyer pour renforcer votre position. Par exemple, si vous êtes un locataire potentiel et que vous estimez que le loyer demandé est trop élevé par rapport à la valeur du bien, vous pourriez utiliser le loyer capitalisé pour justifier votre demande d'une réduction de loyer.
Etablir la communication avec le bailleur
Établissez un dialogue ouvert et honnête avec le propriétaire ou le bailleur. Exprimez vos besoins et préoccupations de manière claire et professionnelle. Soyez prêt à négocier de manière gagnant-gagnant.
Si la réduction du loyer s'avère difficile à obtenir, envisagez d'autres avantages, tels que des améliorations de l'espace de bureau ou des ajustements dans les termes du bail. La négociation peut prendre du temps, alors soyez patient. Ne craignez pas de revenir à la table de négociation si nécessaire pour parvenir à un accord satisfaisant.
