Réponse
La valeur locative d'un bien immobilier est le loyer théorique que le propriétaire pourrait percevoir. La valeur locative des locaux professionnels (VLLP) sert de base de calcul des impôts locaux directs. Sa formule de calcul est donc très encadrée.
Comment définir la valeur locative des locaux professionnels ?
Il est important de distinguer la définition de « locaux professionnels », au sens de la VLLP, de celle qui correspond à un local où s'exerce une activité non commerciale, comme dans le cadre d'un bail professionnel.
Sur le marché de l'immobilier locatif, les locaux à usage professionnel excluent les activités de nature commerciale, industrielle ou agricole. Ces surfaces sont le plus souvent louées par des professionnels exerçant une activité libérale.
Lorsqu’on parle de valeur locative des locaux professionnels, c’est un peu différent. La direction de l'information légale et administrative (DILA) précise que, par « locaux professionnels », on entend ici « tout type de locaux (commerciaux et profession libérale) ». Il s’agit en définitive des locaux non affectés à l'habitation ou à l'exercice d’une activité salariée à domicile.
Comprendre le calcul de la VLLP
L'estimation de la Valeur Locative des Locaux Professionnels (VLLP) repose sur trois composants essentiels : la surface pondérée du local, la catégorie du local et le coefficient de localisation. Ensemble, ils fournissent une approche précise et globale pour déterminer cette valeur essentielle.
Surface pondérée du local
La surface pondérée du local prend en compte l'utilisation et les caractéristiques physiques des différentes parties du local pour l'activité exercée. Cette surface globale est pondérée différemment en fonction de l'importance des zones du local :
- Les surfaces principales, essentielles à l'activité (comme les espaces de vente, les bureaux, les surfaces de bureaux, …), ont une pondération de 1.
- Les surfaces secondaires couvertes, à potentiel commercial moindre (telles que les réserves et les espaces de stationnement couverts), ont une pondération de 0.5.
- Les surfaces secondaires non couvertes, également à potentiel commercial moindre (comme les aires de stockage à l'air libre), ont une pondération de 0.2.
Catégorie du local
Chaque local est classé dans l'une des 38 catégories, déterminées par l'usage du local et ses caractéristiques physiques. En cas de plusieurs activités dans le même local, la catégorie correspondant à la plus grande surface est retenue. Des tarifs au m² sont fixés pour chaque catégorie dans chaque secteur d'évaluation, et sont mis à jour chaque année par les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP).
Coefficient de localisation
Le coefficient de localisation prend en compte la situation géographique du local dans son secteur d'évaluation. Il peut varier de 0.70 à 1.30, modifiant à la hausse ou à la baisse le tarif par mètre carré du local.
La formule de calcul de la valeur locative
La valeur locative des locaux commerciaux est donc calculée avec la formule suivante :
Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation
Rappel :
N'oublions pas que l'estimation de la VLLP n'est qu'un aspect de la gestion immobilière. Afin d'obtenir les meilleures informations et les analyses les plus pertinentes pour votre entreprise, rien ne vaut le recours à un Conseiller en immobilier d'entreprise expérimenté. Chez Arthur Loyd, nous nous engageons à vous fournir le meilleur service possible, avec une compréhension approfondie des nuances techniques et juridiques du domaine immobilier.
