Réponse
Le prix de vente d’un local professionnel évolue selon toute une série de critères : superficie, situation géographique, accessibilité... Ces paramètres sont pris en compte par les méthodes de calcul les plus courantes sur le marché de l'immobilier d’entreprise.
La localisation du bien
La situation géographique du local fait partie des critères les plus impactant dans l'estimation du prix de vente. La valeur du bien immobilier évolue sensiblement d’une commune à l’autre, mais varie aussi selon l'emplacement. Certains quartiers, axes routiers ou encore certaines zones d'activités, sont particulièrement recherchés sur le marché de l'immobilier d'entreprise. Ces préférences peuvent aussi évoluer selon la nature des activités exercées dans le local.
La superficie du local
La surface est l’autre critère déterminant dans l'estimation du prix du local professionnel. Celle-ci est pondérée en fonction de l'utilisation et des caractéristiques de chaque partie du bien. Naturellement, un local technique ou une place de stationnement n’offre pas le même potentiel de développement d’activités que les surfaces d’exercice à proprement parler (bureaux, accueil…).
L'accessibilité des locaux
Des locaux bien desservis par les transports en commun simplifient les conditions d’accès pour l'entrepreneur, ses collaborateurs et ses clients. Les places de stationnement ou encore les pistes cyclables sont un autre facteur d'accessibilité du local professionnel. La proximité de ces ouvrages tend à renforcer la valeur du bien sur le marché.
Les caractéristiques du local et du bâtiment
Les locaux professionnels situés dans des bâtiments neufs ou rénovés affichent le plus souvent des performances énergétiques accrues. Pour l'entreprise, cela signifie un meilleur confort thermique et des dépenses en énergie mieux maîtrisées. D'autres caractéristiques comme l'agencement, les équipements et la connectique participent aussi à la variation du prix.
Les prestations offertes par le local
Le prix d'un local professionnel peut être fortement influencé par les prestations qu'il offre. Ainsi, un local doté d'un parking dédié, d'une cuisine équipée, d'espaces verts, de salles de réunion bien équipées, ou même d'éléments technologiques modernes tels qu'une excellente connectivité Internet, des systèmes de sécurité avancés ou des infrastructures de télécommunication avancées, sera généralement plus attractif pour les acheteurs et pourra justifier un prix de vente plus élevé. Ces prestations répondent à une demande croissante en termes de confort, de flexibilité et d'efficacité.
Comment calculer le prix d’un local professionnel ?
Deux méthodes, par capitalisation et par comparaison, permettent d’estimer le prix d’un bien sur le marché de l'immobilier professionnel.
La méthode par capitalisation
La méthode par capitalisation est basée sur le rapport entre la valeur du bien et les revenus potentiels qu'il peut générer. La première étape est de déterminer la valeur locative hors charges en se basant sur les loyers de biens similaires dans la même zone géographique. Ensuite, un taux de capitalisation est appliqué, qui est le rapport entre le revenu annuel (brut ou net de charges selon le cas) et la valeur vénale du bien. Ce taux varie selon des critères comme l'emplacement, la qualité du bien et sa rareté sur le marché. La formule suivante est utilisée :
Valeur vénale = Revenu / Taux de capitalisation
La méthode par comparaison
La méthode par comparaison évalue la valeur d'un bien en le comparant à des biens similaires. Elle repose sur l'analyse de biens répondant aux mêmes critères, en tenant compte de la nature et du nombre de transactions dans le secteur. Des facteurs tels que l'emplacement, la superficie, l'ancienneté, les matériaux de construction, la connectivité et les équipements sont considérés. Ces informations fournissent des résultats relativement fiables et sont souvent utilisées pour estimer la valeur vénale d'un bien.
Les conseillers du réseau Arthur Loyd, spécialistes en immobilier d'entreprise, aident les propriétaires à calculer la valeur de leur bien afin d'obtenir un écart quasi nul entre l’estimation et le prix de vente.
