Réponse
L'indice des loyers commerciaux (Indice ILC), créé par la loi n°2008-776 du 4 août 2008, est un indice constitué de trois critères aidant à calculer la révision des loyers des baux commerciaux. Il est calculé 4 fois par an à l'issue de chaque trimestre et est utilisable au terme de chaque période triennale d'un bail, ou au renouvellement de celui-ci, lors de la révision du loyer d'un local commercial.
Cependant, il est possible que le bailleur décide de réviser son loyer à une autre période. Il faut néanmoins que cette date figure dans le bail commercial.
Définition de l’indice des loyers commerciaux
Comme son nom l’indique, l’indice des loyers commerciaux s'applique uniquement aux baux commerciaux. Néanmoins, comme il est possible pour une autre entité juridique de se soumettre au statut des baux commerciaux, il est précisé que l’ILC INSEE ne concerne que :
- les locataires commerçants inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
- les artisans inscrits au Registre des Métiers (RM).
L’ILC a succédé à l’ICC en 2008 (Indice du coût de la construction, jugé trop peu fiable du fait de son instabilité. Rappelons que cet indice (l’ICC) ne peut plus être utilisé seul par un bailleur depuis le 1er septembre 2014.
L’indice des loyers commerciaux était basé sur 3 autres indices significatifs de l'évolution :
- L’indice des prix à la consommation (IPC), pour 50%,
- L’indice du coût de la construction (ICC), pour 25%,
- L’indice du chiffre d'affaires du commerce de détail (ICAVaCD), pour 25 %.
Chacun de ces indices est calculé trimestriellement par l’Institut National de la Statistique (INSEE) selon une moyenne pondérée pour donner l’ILC, publié chaque trimestre.
Rappelons que la révision des loyers basée sur l’ILC n’est pas automatique. En effet, les deux parties signant le contrat de bail commercial doivent préciser quel indice est utilisé au sein des clauses d'indexation.
Comment calculer la révision du loyer d’un bail commercial ?
À l’issue d’une période triennale, le bailleur et/ou le locataire peuvent demander à réviser le loyer du local commercial. Or, chaque trimestre, un nouvel ILC est publié par l’INSEE pour le trimestre en cours. C’est ce dernier trimestre de référence qui va servir pour le calcul des loyers des trois prochaines années. Dans la pratique, le bailleur effectue le calcul suivant :
Loyer actuel x (dernier ILC trimestriel / ILC du même trimestre de l’année précédente)
La nouvelle réforme concernant l’indice ILC
Depuis le décret n°2022-357 du 14 mars 2022 modifiant le décret de 2008 cité en introduction, l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail n’entre plus dans la composition de l’ILC. Et ce rétroactivement à compter du 4ᵉ trimestre 2021. Cette décision d’éliminer l’ICAVaCD est liée au commerce de détail internet.
En effet, les ventes réalisées par de grosses enseignes en ligne, dont le CA ne cesse de croître, faussent le calcul du chiffre d’affaires moyen du commerce de détail. Il n’existe pas de distinction entre commerce de détail physique et commerce de détail en ligne…
L’évolution de l’ILC suit désormais les seules courbes de l’inflation pour 75% et du coût de la construction pour 25%.
H2 Quel est l'indice des loyers commerciaux 2022 ?
À l’heure actuelle, il n’existe pas encore de données sur l’année 2022. Le dernier ILC en date est celui du 4ᵉ trimestre 2021, dont la publication par l’INSEE remonte à la fin du mois de mars 2022. Nous nous basons donc sur le dernier indice des loyers commerciaux 2021, chiffré à 118,59, soit une hausse de 2,42 % par rapport au quatrième trimestre 2020.
Bail commercial et bail professionnel : quel indice de référence des loyers utiliser ?
Les baux commerciaux sont les seuls concernés par l’ILC. Toutefois, l’indice applicable à la révision du loyer d’un local commercial dépend également de l’activité du locataire. Si l’activité déclarée par le locataire n’est ni artisanale ni commerciale, c’est l’indice ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) qui s’applique.
De fait, les activités libérales et tertiaires, les locations de bureaux et les entrepôts logistiques, bien que régis par un bail commercial, ne sont pas concernés par l’indice ILC.
L’ILAT est également composé de trois indices :
- L’indice des prix à la consommation (hors loyers et tabac) (IPC), pour 50 %,
- L’indice du coût de la construction (ICC), pour 25 %,
- Le produit intérieur brut (PIB) en valeur, pour 25 %.
Son mode de calcul est exactement le même que celui adopté pour l’ILC.
Concernant les baux professionnels, les contrats de location étant plus libres, le propriétaire-bailleur et le locataire doivent indiquer quel indice ils comptent utiliser dans la révision des prix des loyers. Là encore, le choix est permis entre l’ILAT et l’ICC. Ce dernier étant plutôt l’apanage des activités liées aux investissements locatifs, au développement de l’offre foncière ou aux autres activités professionnelles foncières et immobilières.
L'impact de l'indice des loyers commerciaux (ILC) :
L'indice des loyers commerciaux (ILC) joue un rôle crucial dans la location de fonds de commerce en France. Créé en 2008, cet indice permet de réviser les loyers des baux commerciaux de manière encadrée. Il est calculé trimestriellement et se base principalement sur l'inflation (75%) et l'indice du coût de la construction (25%). Cette méthode de calcul offre une certaine stabilité et prévisibilité pour les locataires et les propriétaires. Par exemple, à Toulouse ou à Rennes, des villes dynamiques économiquement, l'ILC permet aux entrepreneurs de mieux anticiper l'évolution de leurs charges locatives. Dans des zones touristiques comme la Côte d'Azur ou les stations de ski alpines, où la saisonnalité peut affecter les revenus, l'ILC aide à maintenir un équilibre entre les intérêts des propriétaires et ceux des locataires. Cette stabilité favorise l'investissement à long terme et contribue à la pérennité des commerces, renforçant ainsi l'attrait de la location de fonds de commerce comme option entrepreneuriale viable dans diverses régions françaises.
En résumé
L’indice national choisi pour réévaluer les loyers commerciaux et professionnels dépend :
- Du cadre légal défini par le modèle de bail,
- De l’activité du locataire.
L’ILC repose sur l’inflation (pour 75 %) et l’indice du coût de la construction (25%). Quant à l’ILAT, il est calculé à partir de l’inflation (50%), de l’ICC (25%) et du PIB (25%).
Les modalités d’indexation du loyer sont à préciser à la signature du contrat de bail. Cependant, dans le cadre d’un bail commercial, les révisions ne peuvent s’effectuer que tous les trois ans. Le mode de calcul, quel que soit l’indice choisi, reste le suivant :
loyer actuel x (indice actuel/indice du même trimestre l’année précédente)
