Réponse
Le bail précaire, également appelé bail dérogatoire, est un contrat de location de locaux commerciaux ou professionnels (type bureaux ou commerce) sur une courte durée (inférieure ou égale à 3 ans).
Le bail précaire est un contrat de location de local professionnel spécifique, à ne pas confondre avec :
- Le bail commercial 3/6/9, soumis au statut des baux commerciaux et conclu pour une durée de 9 ans,
- Le bail professionnel, destiné aux activités libérales et conclu pour une durée minimale de 6 ans,
- Le bail saisonnier, conclu pour de courtes périodes saisonnières (entre 3 et 6 mois),
- La convention d'occupation précaire : un simple accord d'occupation exceptionnel des locaux dont la durée est incertaine.
Les conditions du bail dérogatoire
N'étant pas soumis au statut des baux commerciaux, le bail précaire est caractérisé par les conditions suivantes :
La conclusion du bail dérogatoire
Le bail est conclu à l’entrée en jouissance du local commercial par le locataire. Cette notion d’entrée dans les lieux est définie par l’article L.145-5 du code de commerce et s’est trouvée amendée par les tribunaux.
L’entrée dans les lieux étant strictement datée et devant coïncider avec la date de début du bail dérogatoire, les périodes pendant lesquelles le locataire a occupé les lieux :
- Pour réaliser des travaux avant la signature du contrat de bail,
- En sous-location d’un autre locataire,
- De fait, c'est-à-dire sans le consentement du bailleur,
- Au titre d’une location dans le cadre d’un bail commercial,
Ne sont pas considérées comme incluses dans la durée du bail dérogatoire.
Ainsi, il devient tout à fait possible de conclure un bail précaire une fois le bail commercial expiré. Toutefois, dans la pratique, cela impose des tractations entre propriétaire et locataire, notamment au sujet de l’indemnité d’éviction suite au refus du droit de renouvellement du bail commercial.
L'intention des parties
Les deux parties doivent exprimer clairement leur volonté de signer un bail dérogatoire et de déroger au statut des baux commerciaux.
La durée du bail dérogatoire
Le contrat de bail dérogatoire ne peut excéder 36 mois (3 ans). Durant cette période, plusieurs baux peuvent être conclus successivement, à condition que la durée totale des baux n'excède pas 36 mois.
Bon à savoir : La loi Pinel de 2014 a fait évoluer la durée des baux dérogatoires, limitée auparavant à 24 mois.
Le montant du loyer
Le loyer d’un bail précaire est libre et non plafonné. Toutefois, il est possible d’intégrer une indexation dans le contrat de bail, fonctionnant selon les mêmes modalités que les indexations prévues dans les contrats des baux commerciaux.
La résiliation
Le locataire et le bailleur ne peuvent résilier le contrat de bail précaire avant son terme. Les deux parties sont dans l’obligation de respecter leurs engagements jusqu’à la fin du bail. Le locataire devra ainsi verser les loyers restants même s'il quitte le local avant le terme.
Bon à savoir : Une clause de résiliation anticipée peut être incluse dans le contrat, après accord commun entre bailleur et locataire.
La propriété commerciale
Contrairement au cadre d’un bail commercial, le locataire ne peut pas bénéficier de la propriété commerciale de son entreprise. Il ne peut donc pas céder son bail et ne bénéficie pas du droit de renouvellement. Le propriétaire-bailleur n’est alors redevable d’aucune indemnité d’éviction.
La sous-location
En cas de congé du locataire avant la fin du bail, et du fait qu’il est tenu de régler tous les loyers jusqu’à la fin du bail, il peut sous-louer le local.
L'évolution du contrat
Si le contrat n'est pas résilié à son terme, celui-ci est automatiquement transformé en bail commercial. La loi Pinel laisse un délai d’un mois après expiration du contrat. Au-delà de ce délai, la loi stipule que le bail précaire est converti en bail commercial.
Toutefois, à défaut de reconduction, il peut être envisagé la signature d’un nouveau bail précaire dans certaines circonstances particulières :
- Le locataire reprend le fonds de commerce dans un autre local du même propriétaire ;
- Le locataire exploite un fonds de commerce différent dans le même lieu.
Le contenu du contrat
La rédaction du bail dérogatoire est libre. Les deux parties bénéficient d'une liberté contractuelle, notamment au niveau des clauses spécifiques à intégrer dans le contrat, pour l'adapter au mieux à leurs besoins réciproques.
Néanmoins, certaines mentions restent obligatoires, telles que :
- La durée,
- L'état des lieux d’entrée et de sortie,
- La dérogation aux règles des baux commerciaux.
Les avantages et inconvénients du bail dérogatoire
Comme c’est le cas pour tout contrat, il existe des avantages et des inconvénients pour chaque partie à signer un bail dérogatoire.
Les avantages sont les suivants :
Pour le bailleur :
- Pas d'indemnité d'éviction,
- Peu d'engagements,
- Pratique pour s'assurer de la fiabilité du locataire.
Pour le locataire :
- Peu d'engagements,
- Pratique pour les nouvelles sociétés,
- Loyer généralement plus bas.
Les inconvénients sont les suivants :
Pour le bailleur :
- Les locataires n'acceptent pas souvent ce type de bail,
- Pas de franchise possible.
Pour le locataire :
- Pas d'indemnité d'éviction,
- Renouvellement non garanti,
- Déplafonnement du loyer à l'issue du bail.
Comprendre, négocier ou rédiger un bail dérogatoire peut être long et compliqué. Arthur Loyd, 1er Réseau National de Conseil en Immobilier d’Entreprise, vous accompagne dans vos démarches.
Comment passer du bail précaire au bail commercial classique
Dans les faits, deux solutions sont envisageables. À l’issue du bail précaire, quelle que soit sa durée, le propriétaire et le locataire conviennent ensemble d’un contrat de bail commercial classique, régi par le statut des baux commerciaux. L’autre solution consiste à laisser le bien en possession du locataire une fois le bail précaire et le délai d’un mois suivant la fin du bail expirés. Le bail dérogatoire devient alors un bail commercial de fait.
Les conditions du bail restent inchangées, hormis les clauses strictement encadrées par le statut des baux commerciaux, comme le montant du loyer devant correspondre à la valeur locative du bien. Bien entendu, le locataire doit également faire la preuve de l’exploitation d’un fonds de commerce dont il est propriétaire. Néanmoins, la loi ne l’oblige pas à s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM).
