Réponse
Le dépôt de garantie d’un bail commercial est un versement demandé par le bailleur au locataire lors de la signature du contrat. L’objectif est ici de couvrir d'éventuels imprévus imputables au locataire (garanties loyers impayés, réparations locatives suite à des dégradations, etc). Il garantit la bonne exécution du bail, mais ne fait l’objet d’aucune disposition légale.
Que couvre le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme d’argent qui peut notamment servir à couvrir :
- Les impayés de charges locatives et/ou de loyer ;
- D’éventuels coûts de travaux pour des réparations ou une remise en état du local liés à des dégradations causées par le locataire ;
- Le paiement des impôts dus par le locataire.
Ainsi, il est important de mentionner de manière exhaustive l’ensemble des créances couvertes par ledit dépôt de garantie dans le bail commercial. Il est important de faire preuve de précision dans le bail commercial. Cela permet d’éviter les contestations si le bailleur souhaite retenir tout ou partie du dépôt de garantie à la fin du contrat de location en cas de manquements de la part de son locataire.
Avant toute remise des clés, le propriétaire des locaux doit effectuer un état des lieux d’entrée en concertation avec le locataire. Cette étape est incontournable, car lors de l’état des lieux de sortie, les éventuelles dégradations pourront uniquement être retenues s’il est possible de prouver que les locaux n’étaient pas en mauvais état au début de la location.
Pour éviter toute contestation lors de la déduction des sommes d’argent au dépôt de garantie, les états des lieux doivent avoir lieu en présence du propriétaire bailleur ainsi que du locataire du local commercial.
Les modalités de versement du dépôt de garantie dans le cadre d’un bail de location commercial
Dans la mesure où la loi ne réglemente pas les modalités du dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial, les conditions de versement et de restitution sont fixées d’un commun accord par les parties et sont librement négociables. Il est ainsi indispensable de mentionner le montant et les conditions de versement et de restitution lors de la signature du contrat de location du local commercial ou de bureaux.
Le versement du dépôt de garantie doit être réalisé lors de la signature du contrat, directement par le locataire ou par le biais d'un intermédiaire.
Celui-ci peut être payé par virement bancaire ou par espèce : encaisser le dépôt de garantie n’est pas une obligation, mais les bailleurs le font dans la majorité des cas. Dans ce dernier cas, le locataire signataire peut réclamer un reçu au propriétaire, stipulant que la somme versée et encaissée l'est au titre d'un dépôt de garantie.
Le montant du dépôt de garantie dans un bail commercial
Si la loi n’exige pas le versement d’un dépôt de garantie, rares sont les bailleurs qui ne le demandent pas. Cependant, même si exiger une somme en garantie est incontournable pour de nombreux propriétaires, le montant du dépôt de garantie reste libre, laissant la possibilité au locataire de la négocier à la baisse avec son bailleur.
En effet, la loi Alur encadre le montant du dépôt de garantie depuis 2014, mais cela concerne uniquement les baux non-commerciaux.
Le montant du dépôt de garantie varie généralement selon la méthode de paiement du loyer et équivaut très souvent à :
- 3 mois de loyer lorsque ce dernier est payable d’avance (terme échoir)
- 6 mois de loyer lorsque celui-ci est payable en fin de mois (terme échu)
Attention, si le montant du dépôt de garantie, pour un loyer payable d’avance, est plus élevé que la somme de 2 loyers trimestriels, le bailleur est dans l’obligation de verser des intérêts au locataire. Il devra alors se baser sur le taux des avances sur titre défini par la Banque de France.
Mais attention, si dans le contrat de location des locaux, le montant n’est pas inscrit, le bailleur n’a pas la possibilité d’exiger un dépôt de garantie à son locataire.
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial ?
En fin de contrat de location du bien commercial, le locataire est en droit de demander la restitution du dépôt de garantie sous conditions. En effet, rembourser le dépôt sera uniquement effectué par le bailleur si le locataire quitte les lieux en ayant bien respecté ses obligations contractuelles.
En revanche, si le locataire n’a pas respecté ses obligations contractuelles (par exemple, si des dégradations des locaux sont constatées lors de l’état des lieux de sortie), le propriétaire pourra imputer les dépenses au dépôt de garantie afin de couvrir d’éventuelles réparations.
En général, la durée de restitution du dépôt de garantie d’un bail commercial n’est pas censée excéder 2 à 3 mois, surtout si ce dernier doit être restitué dans sa totalité. Cependant, ce n’est pas réglementé par la loi et certains bailleurs peuvent prendre du retard dans le remboursement des sommes dues au locataire.
Si le bailleur tarde à restituer la somme du dépôt de garantie alors que des dégradations n’ont pas été constatées dans la location, le locataire pourra saisir le tribunal compétent pour réclamer son dû en apportant la preuve du préjudice subi. Pour cela, il pourra mettre en demeure son propriétaire par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le bien loué a été vendu en cours de bail, c'est à l'ancien bailleur de restituer les sommes dues au locataire.
Quelle fiscalité pour le dépôt de garantie d’un bail commercial ?
Le dépôt de garantie est encadré fiscalement. Voici les points à retenir :
- Le dépôt de garantie n’est pas considéré comme une recette. Cette somme, une fois détenue par le bailleur, n’est pas imposable. L’argent versé ne sera donc soumis à l’impôt que s’il a été retenu par le bailleur pour couvrir des manquements ;
- Le dépôt de garantie n’est pas considéré comme une charge ;
- Le dépôt de garantie du bail commercial n’est pas soumis au régime de TVA à moins d’être acquis par le propriétaire lors de la fin de bail ;
- Les sommes bloquées à titre de dépôt de garantie peuvent être productives d’intérêts au locataire au taux pratiqué par la Banque de France lorsque le montant excède deux échéances de loyer.
Dépôt de garantie et caution : quelles différences ?
Il arrive que le dépôt de garantie soit confondu avec la caution. Pourtant, bien que ces 2 mécanismes permettent au bailleur d’assurer la bonne exécution du bail commercial, il ne faut pas les confondre.
L’acte de cautionnement consiste à désigner une tierce personne garante du locataire titulaire du bail commercial. Ainsi, si le locataire fait preuve de défaillances, le bailleur peut demander au garant de s’acquitter des sommes dues. À noter que l’acte de cautionnement peut être simple ou solidaire.
Dans le premier cas, le bailleur se retourne dans un premier temps vers le locataire avant de s’adresser au garant. Dans le second cas, il se retourne directement contre la tierce personne garante.
