Réponse
Dans le cadre de la création ou de la reprise d’une entreprise, le dirigeant doit s’acquitter d’un certain nombre de formalités afin de respecter la loi. Par exemple, il doit acheter un droit au bail s’il veut installer son activité dans un local commercial qui fait déjà l’objet d’un bail.
Voici ce qu’il faut savoir sur la cession de droit au bail commercial.
Le droit au bail : définition et fonctionnement
Le droit au bail est un élément constitutif du fonds de commerce. C’est une somme versée par le locataire entrant au locataire sortant en cas de cession de bail commercial. Il permet ainsi au locataire détenteur d’obtenir une garantie de renouvellement de bail, lui permettant concrètement de siéger dans les locaux tout en conservant l'ancien bail actif.
C’est avantageux pour l’acquéreur, car il peut ainsi bénéficier du droit au renouvellement du bail. Mais également aux clauses du bail actuel qui peuvent s’avérer plus intéressantes pour l’entreprise en création ou en reprise.
Grâce à sa cession, le locataire qui a maintenant le droit au bail va pouvoir profiter des conditions définies entre le précédent preneur et son bailleur, pendant la durée du bail restante. Par exemple, un loyer plus bas que celui du marché, ce qui est forcément avantageux dans le cadre d’une création d’entreprise.
Les avantages du droit au bail pour le propriétaire
Le bail commercial est ainsi cédé moyennant le paiement d’une indemnité, accordant de nombreux avantages au cessionnaire. Le nouveau locataire obtient alors tous les droits garantis par les baux commerciaux, tels que :
- Le droit au renouvellement du bail ou une indemnité d'éviction : un bailleur irait donc à l’encontre de la loi avec un refus de renouvellement ;
- Un loyer préalablement négocié par le cédant, généralement inférieur au prix du marché actuel pendant toute la durée restante du bail cédé, très appréciable dans le cadre d’une création d’activité. Par exemple, si le bail court depuis 6 ans, les conditions de loyer seront identiques pour une durée triennale suite à la vente de droit au bail ;
- Une révision du loyer soumise au statut des baux commerciaux.
Attention cependant, car une fois le bail renouvelé, certaines conditions peuvent être modifiées pour la nouvelle durée du contrat (le paiement des loyers pourra par exemple s’avérer plus élevé, en lien avec l’évolution du marché).
Le montant du droit au bail est évalué selon divers éléments :
- Le délai entre la vente du fonds de commerce et le renouvellement du bail commercial ;
- Le montant du loyer payé : un loyer faible au regard d’une localisation géographique du local commercial, engendrera par exemple un montant du droit au bail plus élevé et inversement.
La cession du droit au bail
La cession du droit au bail peut se faire dans le cadre d’une cession de fonds de commerce ou indépendamment de ce dernier.
- Dans le cas où l’ancien exploitant céderait la totalité de son fonds de commerce, le bailleur ne peut s’opposer à la cession du bail commercial, selon l’article L145-16 du code du commerce. L’acquéreur doit néanmoins continuer à exercer la même activité avec la même clientèle, sinon, il s’expose à une résiliation du bail, car il n’aura pas respecté les conditions définies dans le droit au bail du locataire.
- Dans le cas contraire, certaines clauses sont susceptibles de proscrire au locataire la cession du bail, indépendamment du fonds de commerce. En effet, une cession du droit au bail effectuée indépendamment du fonds de commerce requiert l'accord du bailleur si une clause du bail commercial le lui impose. Si cet accord n’aboutit pas, le bail commercial risque d'être résilié.
D’autres clauses juridiques peuvent être imposées au cédant par le bailleur pour le droit au bail dans le cadre de sa cession :
- La clause d'agrément. Celle-ci oblige le locataire précédent à soumettre l’acheteur à l’agrément du propriétaire afin de vérifier sa solvabilité et son honorabilité. Un refus d’agrément injustifié de la part du propriétaire pourra être contesté en justice.
- Les clauses de formalité. Elles peuvent demander l’intervention du propriétaire lors de la cession du bail qui devra ainsi être notifié à temps et attendu.
Quelle imposition pour la vente du droit au bail ?
Le montant du droit au bail commercial sera imposé au même titre que n’importe quel produit courant de l’entreprise.
Droit au bail et pas-de-porte : quelles différences ?
Attention, le droit au bail est à différencier du pas-de-porte :
- Le droit au bail n’existe que lorsque le local commercial a été anciennement utilisé ;
- Le pas-de-porte est un montant à verser au propriétaire dans le cas d’un local vacant. Il s'agit d'une clause du bail commercial et non d’une clause de cession du droit de bail.
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