Réponse
Les entreprises peuvent réaliser des plus-values immobilières dans plus d’un contexte, qu’il s’agisse de ventes, de destructions ou de mises hors service, d’apports, de cessation d’activité… Elles sont à ce titre régies par une imposition spécifique, qui se traduit par deux types de régime.
Le régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR) s’applique directement à l’entrepreneur et à ses associés, mais ne concerne pas la société. Les EURL (si l’associé unique est une personne physique), EIRL, entreprises individuelles et les Sociétés à nom collectif (SNC) y sont soumises. Dans le régime IR, les amortissements majorent le gain imposable, car l’assiette de la plus-value qui s’applique à ce bien équivaut à la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable (sa valeur brute, d’origine). Les plus ou moins-values nettes à court terme, à savoir sur les biens détenus depuis moins de deux ans, sont imposées dès des bénéfices qui entrent dans les conditions normales de l’impôt sur le revenu, bien que les entreprises puissent demander un étalement sur trois ans de cette imposition. La moins-value, si elle entraîne un bénéfice insuffisant pour être imposé, devient un déficit d’exploitation reportable. À long terme, la plus-value nette est minorée des moins-values à long terme des dix exercices précédents et du déficit de l’exercice éventuel, après quoi sa taxe se chiffre à 30% (dont la moitié pour les prélèvements sociaux). Il existe deux conditions d’exonération pour les sociétés soumises à l’IR : les plus-values réalisées par les petites entreprises, et un abattement de 10% pour celles à long terme pour un immeuble affecté à diverses activités professionnelles.
Le second régime, celui de l’impôt sur les sociétés (IS), s’applique aux SARL, SAS, SASU, SA, SCA, ainsi qu’aux EURL (mais cette fois si l’associé unique est une personne morale). Les plus-values nettes à long terme y bénéficient d’un taux d’imposition réduit, mais le régime s’applique toujours sous l’angle du court terme. De ce fait, les plus-values sont taxées à 33,33%, à 15% pour les PME qui réalisent un maximum de 38 120 euros de bénéfices, ou à 19% dans le cas d’un local professionnel cédé pour être transformé en logements. L’étalement est autorisé en cas de sinistres ou d’expropriation. Dans l’IS, le long-terme ne concerne que la cession de titres de participation détenus depuis au moins deux ans, de titres de société à prépondérance immobilière cotée, de parts de fonds et d’actions spécifiques (FCPR, FCPI, SCR), et de produits de la propriété industrielle.
