Réponse
Lors de la commercialisation d’un bien immobilier, il est important d’estimer précisément sa valeur. Deux méthodes de calculs sont communément utilisées :
La méthode par capitalisation
La méthode par capitalisation repose sur le rapport entre la valeur du bien commercialisé et les revenus qu’il est susceptible de générer. Au loyer théorique est appliqué un taux de capitalisation (rapport entre les revenus du bien et sa valeur vénale), avant de déduire les éventuels travaux à réaliser.
Qu'est-ce que le taux de capitalisation ?
Le taux de capitalisation est le ratio utilisé pour estimer la rentabilité d'un bien immobilier. Il se calcule en divisant le revenu net d'exploitation (NOI - Net Operating Income) d'une propriété par sa valeur actuelle ou son prix d'achat.
Il s’agit d’une méthode généralement considérée comme pragmatique et précise, avec un écart presque nul entre le prix ainsi estimé et le prix auquel le bien est effectivement vendu.
La première étape consiste à déterminer la valeur locative du bien hors charges, en règle générale par comparaison avec les loyers pratiqués pour des biens de même typologie situés dans le secteur géographique de l’immeuble.
Il conviendra ensuite de définir le taux de capitalisation : le taux de capitalisation brut est le rapport entre le revenu annuel brut et la valeur vénale du bien ; le taux de capitalisation net représente le rapport entre le revenu annuel net (revenu brut sans charges supportées par le propriétaire) et cette même valeur vénale.
Le taux de capitalisation est évalué en fonction de trois critères : le secteur d’implantation du bien et son environnement, la qualité de sa construction et sa rareté sur le marché. Un bureau neuf situé au cœur d’un quartier d’affaires sera donc privilégié au regard d’un immeuble tertiaire plus ancien nécessitant de gros travaux. Une fois le montant des travaux déduits, la méthode par capitalisation du revenu net s’exprime par la formule suivante :
[ V (valeur vénale) = R (revenu) / t (taux de capitalisation) ]
Pourquoi utiliser le taux de capitalisation ?
- Évaluation du rendement : Le taux de capitalisation permet aux investisseurs de comparer le rendement potentiel de différentes propriétés. Un cap rate plus élevé indique généralement un rendement plus élevé, mais peut aussi signifier un risque plus élevé.
- Décision d’achat : Les investisseurs utilisent le cap rate pour déterminer si une propriété est un bon investissement par rapport à d'autres options disponibles. Un cap rate attractif peut signaler une opportunité d'investissement intéressante.
- Analyse de marché : Les taux de capitalisation varient selon les marchés et les types de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidentiels). Ils reflètent les conditions du marché local, y compris la demande, l'offre, et les risques associés.
Exemple pratique
Supposons qu'une propriété génère un revenu net d'exploitation de 50 000 € par an et que sa valeur est estimée à 1 000 000 € :
Taux de Capitalisation = 50000€/1000000€=5%
Cela signifie que l'investissement rapporte un rendement annuel de 5 %.
La méthode par comparaison
Celle-ci permet d’établir la valeur d’un bien en le comparant à des biens de même nature. Cette méthode est la plus fréquemment utilisée en raison de sa simplicité : il s'agit ainsi de prendre pour référence des biens répondant aux mêmes critères tout en tenant compte de la nature et du nombre de transactions effectuées dans le secteur.
Il faut ainsi considérer avec attention le territoire d'implantation (quartier d'affaires, parc d'activités, pôle logistique, zone commerciale etc.), la superficie du bien, son caractère neuf ou ancien, les matériaux de construction utilisés, la connectivité et les équipements, les parties communes etc.
En résumé, la méthode de calcul par comparaison repose sur l'étude du marché immobilier et permet d'obtenir des résultats relativement fiables. Ainsi les données obtenues par comparaisons, notamment les prix constatés lors de transactions portant sur des immeubles identiques, sont fréquemment utilisées par les tribunaux et l'administration fiscale lorsqu’il s’agit d’estimer la valeur vénale d'un bien.
Le rôle du Conseil en Immobilier d'Entreprise - Arthur Loyd
En tant que Conseil en Immobilier d'Entreprise, Arthur Loyd utilise quotidiennement ces 2 méthodes pour estimer de manière toujours plus précise les biens immobiliers de ses clients propriétaires & investisseur. S'appuyant sur une base de données accumulée depuis des années, partout sur le territoire, nous nous efforçons chaque jour de prodiguer un conseil haut-de-gamme.
